Arendajalt kinnisvara ostmine – 9 nõuannet, millele tähelepanu pöörata

Käesolevat artiklid ajendas mind kirjutama arendajate järjest süvenev nahhaalsus heausklikele koduostjatele müts pähe tõmmata.

Et see kott, kus põrsas sees on, natuke ka läbi paistaks, panen kirja samm sammult kuidas ostetava kinnisvara olukorda kontrollida.

See kirjatükk oli suuremas osas valmis juba kolm aastat tagasi, kuid avaldamiseni ei jõudnud selle pärast, et ehitusturul oli arendajate poolt tehtud jamade osas üsna vaikne. Täna on aga on jälle olukord selline, et peab kahe käega peast kinni hoidma, kui mõnd arendusobjekti kontrollima lähen. Siit ka ajend, miks see postitus lõpuks ilmavalgust näeb.

On tohutu kvaliteedivahe arendaja poolt arendatud kinnisvara ja omale kodu ehitanud inimese kodu vahel. Omale ehitaja käib ka ilma järelevalveta iga päev (või mitu korda päevas) ehitajale kuklasse hingamas ja iga kahtluse korral teeb kisa. Arenduste osas on selline kuklasse hingamine olemata, sest omanik näeb vaid raha (kasumit). Ta ei hakka ise selles majas kunagi elama ja ei süübi detailidesse. Aga samas asukohas küsitakse kahe täiesti erineva kvaliteediga maja eest sarnast hinda.

On teada, et inimestel on kombeks otsustada hetke ajel. Kusjuures ka otsuseid, mida tegelikult oleks vaja tõsiselt kaaluda. Selliseks suuremaks otsuseks on kindlasti kinnisvara soetamine. Kogenud maakler suudab väga lihtsalt musta valgeks rääkida ja vastupidi. Nii on väga suur risk minna tehingusse, mida hiljem kahetsema peab. Selleks, et kahetsemist oleks võimalikult vähe, panin kirja mõned punktid, millega peaks iga kodu ostja arvestama:

Parkett võiks ilma astmeteta olla

1. Küsi näha ehitusdokumentatsiooni

Arendused on tavaliselt pööningukorruste ehitamised eluruumideks, ridaelamud, korterelamud või siis eramud. Nende kõikide ehitamiseks on vaja ehitusprojekti. Kui arendaja või müüja mingil põhjusel projekti näidata ei taha, on eeldatavasti mingid probleemid, mida tahetakse varjata. Enim levinud probleem on see, et ehitatud on midagi muud kui projekt ette näeb. Sellisel juhul on tulemuseks tonnide viisi bürokraatiat, et kasutusluba saada. Tavaliselt viitab selline projekti eirav ehitamine ka suhtumist. Arendaja, kes selliseid trikke harrastab, ei saa olla südamaga ehituskvaliteedi tagamise juures (viimane lause ajab tegelikut naerma, sest arendaja ja kvaliteedi vahele ei saa 90% juhtudest võrdusmärki panna).

Hiljuti käisin kinnisvara ostueelse ülevaatuse raames kontrollimas üht paarismaja. Näitama tuli seda maakler, kes väitis, et dokumente ei ole hetkel, sest need on kohalikus omavalitsuses kasutusloataotluse juures. Projekti ja reaalsust võrdlema hakates selgus kohe, et projektijärgne lahendus on üliodavalt ja oskamatult müügiks kokku klopsitud. Mõned näited. Kõik tuletõkketööd on tegemata, soojustagastusega ventilatsiooni asemele on loomulik väljatõmme märgadest ruumidest. Kusjuures ventilaator oli kah, aga see hakkas tööle kui vannitoas tuli põlema pandi. Sellist ventilatsiooni tehti korteriremontide käigus aastal 2007. Seinte soojustus oli projektijärgsest õhem ning aknad ei olnud soojustuse tasapinda toodud. See kõik viitab sellele, et arendajal ei ole halli aimugi, mida ta tagelikult ehitab. Tänase seisuga on majal kasutusluba olemas ja kuulutused kinnisvaraportaalidest maha võetud. Ilmselt on maja „õnneliku“ ostja leidnud ja arendaja on saanud finantsi uuteks kvaliteetarendusteks. Kurb.

Või siis teine juhus, kus maakler müüs poolikut maja karpi, mis oli ehitatud 2015. aastal. Kohale minnes selgus, et aknad olid sammaldunud, EPS UV poolt täiesti ära söödud jne. Projekti vaadates selgus, et see on 2007. a  koostatud ja samal ajal ka ehitusloa saanud. Võimalik, et mingid tööd seal tehti 2015. a, kuid lõviosa ikkagi 2007. Siin jääb arusaamatuks, miks maakler sellist valeinfot levitab. Kas arendaja käsk või maakler ei viitsinud lihtsalt süveneda?

Ehituse täitedokumentatsioon. Siin on tegemist selliste dokumentidega, millega ehitaja tõendab, kuidas, millal ja millest on ta selle hoone ehitanud. Põhilised dokumendid, mis peavad olema ette näidata, on ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, teostusjoonised, materjalide kvaliteeti tõendavad dokumendid jmt. Need peavad olema allkirjastatud muuhulgas omanikujärelevalve poolt. Kuna täna pakutakse kas valge karbi kujul kinnisvara või siis päris valmis asja, peab dokumentatsioon olema olemas ja selle esitamine ei tohiks probleem olla. Mõni arendaja on väitnud, et paneb dokumendid siis kokku, kui ka viimistlus tehtud on. See ei ole argument. Kõik olulised dokumendid peavad olema viimistluse alguseks olemas. Mõne viimistlusmaterjali hoolduseks tehtud hooldusjuhendi puudumine ei saa olla takistuseks teiste dokumentide esitamisel. Venitamine ja vabanduste otsimine viitab tagant järgi dokumentide tegemisele, millest reaalselt abi ei ole.

Kui mõni aeg tagasi ühe ülevaatuse akti koostasin, ütles hiljem klient, et arendaja ei soovi temale seda maja müüa. Sellisel juhul tulebki loobuda, sest on näha, kuidas proovitakse lihtsa vastupanu teed minna ja otsida ostja, kes ilma eksperdita tuleb ja küsimusi esitamata kipsihunniku kotis ära ostab. Isegi kui alus arendaja hagemiseks on olemas, siis see aja, raha ja närvikulu ei ole seda väärt. Samas sellised praakarendajaid tuleks juba põhimõtte pärast hageda.

Arendaja nägemus lõplikult valmis viimistlusest.

2. Uuri välja, kes oli ehitaja

Üldiselt kannatab paber kõike. Ka parim ja paranoilisem omanikujärelevalve ei saa 24/7 töömehe kõrval seista ja vaadata, kuidas ta tööd teeb. Väga palju annab teadmine, kes on ehitaja. Kas on tegemist ühepäevaliblikaga või on lootust, et ka garantiitöid tullakse vajadusel tegema. Arenduste puhul kasutatakse tavaliselt tundmatuid ehitajaid, sest nii saab vähem maksta ja suurema kasumi omale jätta.

3. Kes on arendaja?

Arendajal ja arendajal on väga suur vahe. Uuri, kas see objekt on arendajal esimene “koolitöö” või on ta oma kooli juba varem saanud ja keegi teine on talle kooliraha maksnud. Arendajate ühine joon on võimalikult suure kasumi teenimine. Vanad kalad teavad, et head asja odavalt ei saa ja on nõus mõnes osas rohkem kulutama, et hilisemaid ostjate nurinaid vältida. Vanad kalad teavad ka seda, et kehvasti ehitatud kinnisvara ostja hakkab hiljem tüütuid kirju kirjutama ja parandamist nõudma. Arendaja, kellel koolitee läbimata, teeb kõik, et kasum oleks maksimaalne. Selliste tegelaste kätetöö ei kannata kriitikat.

Vahe arendaja ja arendaja vahel seisneb peamiselt selles, et kogemustega arendaja oskab ehitajat kontrollida ja on välja töötanud mehhanismid, kuidas seda kõige otstarbekamalt teha. Teine tüüp arendajaid on aga selline, kes ei tea, kuidas ehitust juhtida ja ei oska ka seda ülesannet oskajale delegeerida. Tihti on siin mängus taas raha, sest korralik spetsialist küsib korralikku raha, mida aga maksta ei raatsita.

Kummaline, et googeldades on nii mõnegi „kvaliteetarendaja“ lugu puhas. Huvitav, kas inimestel on häbi tunnistada, et said lüpsta?

Julgemalt võib ostu plaanida suurte ja kogenenud arendajate kaupa ostes. See ei tähenda, et neil probleeme ei oleks, aga nemad on oma hea maine nimel valmis võimalikud probleemid likvideerima ja pakkuma garantiid, mis ka vett peab.

4. Kas ehitamise alustamise teatis on esitatud?

Viimasel ajal on moes peale ehitusloa saamist vaikselt ehitama asuda. Tegelikkuses peab edastama ehitamise alustamise teatise, kus on muuhulgas vaja esitada ka omanikujärelevalve tegija andmed. Seda teatist ei tehta, sest nii ei ole vaja kohalikule omavalitsusele omanikujärelevalve andmeid öelda ja järelevalvet ka tellida. Nii saab kokku hoida järelevalve raha, vältida tema näägutamist ja rahulikult toimetada. Kontrolli alati, kas ehitamise alustamise teatis on esitatud. Seda saad teha ehitisregistrist. Kui tekib küsimusi, siis saab alati kohalikust omavalitsusest uurida, mis seisus asjad on.

5. Kes on omanikujärelevalve?

Hiljuti oli üks olukord, kus sooviti, et hakkaksin tegema omanikujärelevalvet majaosale, mille inimene ostis nn karbi kujul. Lepiti kokku, et tasutakse ettemaks ja selleks ja tolleks ajaks peab töö olema valmis ja lõpetatud. Kui ostja nägi, et tööd ei liigu ja muudatused tulevad ilma kooskõlastusteta, soovis ta omale omanikujärelevalvet. Mina muidugi soovitasin pöörduda selle objekti omanikujärelevalve poole, sest maja osa ehitamiseks peab olema omanikujärelevalve. Peale nõuannet, mida ostja peaks arendajalt küsima (dokumendid jms) uurisin huvi pärast objekti tausta. Selgus, et objektil tegi järelevalvet 80 a mees, mulle täiesti tundmatu inimene. Kuna omanikujärelevalvet peab tegema MTR registris vastutav isik isiklikult, pidi antud juhul see 80 a mees isiklikult järelevalvet tegema. Tahaks arvata, et sellises vanuses on võimalik mööda redeleid ronida ja pööningutel roomata, et kohust täita, kuid paratamatult tekivad kahtlused, et kas see inimene ikka teeb reaalselt järelevalvet või figureerib vaid tema nimi ehitamise alustamise teatisel. Soovitasin sellele omanikujärelevalvele helistada, et objektil kohtumine kokku leppida.

Ei taha oma ametivendi siin materdada, aga täna võib iga ehitaja omanikujärelevalvet teha. On mõistlik uurida, kas objektil järelevalvet teinud firma põhitegevus on omanikujärelevalve või mingi muu. Kas ja kui palju on see ettevõte varem järelevalvet teinud jne.

Fassaadi surm

6. Kas kasutusluba/kasutusteatis on olemas?

Kasutusluba on oluline selles mõttes, et vähemalt Päästeametiga on asjad korras ja mingid dokumendid on kah ilmselt olemas. Muud infot see luba väga ei anna. Ametnikud ei hakka projektis näpuga järge ajama ja uurima, kas ikka on soojustagastusega ventilatsioon või mitme paketiga aknad ees on jne. Kui kasutusluba ei ole, tuleb uurida, miks ei ole ning millal ja kes taotleb.

Hoiduda tuleks arendajatest, kes jätavad kasutusloa taotlemise ostja kaela. Näiteks katusekorruste ehitamisel, kus kasutusloa saamiseks tuleb päästeameti nõudeid täita jne. Kui arendaja seda teinud ei ole, kuidas siis ostja seda oskab teha. Seda enam, et üldiselt on ehitusluba võetud kogu majale koos katusekorrusega. Kui mõni ei viitsi lõpuni ehitada jne, ei saa ka teised kasutusluba. Tuleb fikseerida, et kasutusluba on viimase makse eelduseks.

Kasutusluba on paber, mis antakse KOV poolt kinnitamaks, et maja või korterit võib kasutada. Selle saamine on võrdlemisi lihtne, kui teada kõiki nõkse. Kohalik omavalitsus vaatab üldilmet ja uurib dokumente. Kui seal on järelevalve allkirjad ja ka kooskõlastused ametkondadega olemas, saab loa kätte. Tahan öelda seda, et piisab järelevalve allkirja võltsimisest (või sellise järelevalve allkirjast, kes reaalselt ei ole objektil kordagi käinud), et kasutusluba saada.

7. Oma silm on kuningas

Üheksa korda mõõda ja üks kord lõika. Mida rohkem objekti süvened, seda rohkem küsimusi tekib. Uuri võimalikult põhjalikult kogu objektiga seotud infot.Hiljem ei ole tagantjärgi tarkusega eriti midagi peale hakata.

8. Kaasa eksperte

Nagu juba varemgi mainisin, paber kannatab kõike. Et kindlustunnet suurendada, on soovitav kaasata eksperte, kes ostetava kinnisvara osas oskavad erapooletut nõu anda. Väga paljud põhimõttelist laadi probleemid on avastatavad ka ilma midagi lõhkumata, ehk siis valmis ja viimistletud maja puhul. Külmal ajal on väga suureks abiks kindlasti alarõhutest ja termograafia (soojuspiltide tegemine), mille abil saab kontrollida maja tuule ja soojapidavust ilma konstruktsioone avamata. Kinnisvara ostueelne ülevaatus on väga oluline enne tehingut. Kuna sellest on eraldi postitus, siis seda siin pikemalt ei puuduta.

Eksperte tasub kaasata ka müügilepingu sõlmimise juures. Siinkohal ei saa jätta lisamata üht legendaarset punkti, mis on reaalselt ühes müüja poolt ettevalmistatud Võlaõiguslepingus kirjas olnud: Ostja ja müüja lepivad kokku, et müüja ei vastuta objekti projektist mööda ehitamise eest.

Kui sellised pärlid hakkavad kaugelt silma siis pisemaid probleeme ei pruugi ilma juristi abita avastada.

9. Ära looda kohtule

Arendajad on selleks ajaks ammu pankrotis. Mõned arvavad, et pole hullu, kui mõned probleemid ilmnevad, mul on ju arendaja garantii. On jah. Aga kui arvestada kohtuveskite töökiirust, siis enne on see arendaja pankrotis, kui su asi kohtus lahenduseni jõuab. Ei ole mõtet riskida.

Häid tehinguid 🙂

Post a Comment

Your email is never published nor shared. Required fields are marked *