Blogi

Kas ehitust juhtida omal käel või tellida valmis maja peatöövõtuna ühest ehitusfirmast? See on küsimus, mida mulle pidevalt esitatakse. Tavaliselt vastan sellele lihtsalt: Kui on aega palju ja raha vähe, siis vali omal käel projektijuhtimine. Kui on aega vähe ja raha palju, siis telli võtmed kätte peatöövõtuna. Kui aega ei ole ja raha kah ei ole, siis ära ehita.

Minu praktikas on valdavaks aga selline variant, kus on valitud üks peatöövõtja, kes teeb ära enamuse töödest ja tellija ise võtab oma kanda need osad, milles on kindel, et saab odavamalt oma tuttavatelt. Näiteks on tuttav küttemees, elektrik vms.

Kuna teema on oluline ja puudutab väga paljusid oma maja ehitusega alustajaid või ehituse planeerijaid, otsustasin kolmelt omal käel projekti juhtides maja ehitanud kliendilt tagasisidet küsida. Kõik nad on maja ehituse lõpetanud ja elavad oma kodus sees. Arvo ja Eero ostsid enamuse töödest sisse, Rein tegi väga palju ise ära. Nimed on muudetud.

ehitusleping

Peatöövõtja ja tellija sõbralikult kätt surumas

1. Miks valisid omal käel projektijuhtimise?

Arvo: Kaks põhjust, raha kokkuhoid ja parima tulemuse saavutamine. Olles 2 võtmed kätte lepingu kogemust saanud sama objekti peal, oli selge, see võib olla mugav lahendus, aga ei garanteeri parimat tulemust ja on kallim variant kui ise projektijuhtimisega tegeleda. Kokkuvõttes hoidsin ise tegeledes ca 15-20% kokku võrreldes esialgsete lepingute maksumustega.

Eero: Kindlalt ei oska öelda, miks nii läks. Kui ma oleks võtnud maja tehasest (elementmaja või midagi sellist), võib olla siis oleks võtnud nn võtmed kätte.

Järgmine põhjus oli selles, et pole olemas “üldehitajat”. Jah, väidetakse ja ka kirjutatakse, aga olgem ausad – see kes oskab kõike, ei oska tegelikult midagi. Mitte halvustavalt. Lihtsalt, ehitusfirma ei saa endale lubada iga eriala omavat töötajat.

Ehk ikkagi see nn peatöövõtja (projektijuht) oleks ise otsinud teisi alltöövõtjaid. (elektrikud, san.tehnikud, pahteldajad, krohvijad, jne).

Ja mida see minu jaoks tähendab? See, et maksan rohkem või kannatab kvaliteet, sest otsitakse odavam tegija, kus minul kontroll puudub. Peatöövõtja tahab ju kasumit ka teenida.

Ja veel – tehastest majadel on palju reklaami ja suured tegijad. Üldehitusfirmasid on palju ja raske valida. Ning hinnapakkumised on seinast seina.

Ja siis tekib küsimus, kuidas sama töö eest küsitakse (kümnetes tuhandetes) erinevaid summasid.

Rein: Kuna tegin palju töid ise (eriosad jne), siis on loogiline, et tegelesin ka projektijuhtimisega.

2. Millised on omal käel projektijuhtimise peamised eelised ja millised on puudused ning miks?

Arvo: Eramaja puhul on eeliseks ja ühtlasi miinuseks, et tead täpselt, mis lõpptulemust sa soovid ja et soovid vaid parimat tulemust. Ehitajad ei ole väga harjunud, kui nende tööd pidevalt jälgitakse ja nõutakse punktipealt lepingus kokkulepitut.

Peamine puudus on kindlasti täiendav aja ja närvikulu, mis on tingitud töövõtjate otsimise, kauplemise, tööprotsessi jälgimise ning juhtimisega. Ehitus on paraku selline valdkond, kus isegi väga põhjalik planeerimine ei taga muretut ehitust, sest ettenägematusi tuleb ette tihti. Samuti tuleb ise vastutada kõikide töövõtjate sujuva kokkusobitamise eest. Mind aitas palju kohapeal olnud väga professionaalne üldehituse objektijuht, kes hoidis silma peal, kui mind ennast .kohapeal ei olnud.

Lisaks oli minu puhul puuduseks sarnase varasema kogemuse puudumine. Kuid üritasin seda korvata põhjaliku ettevalmistusega, enese kurssi viimisega ja teiste asjatundjatega (järelevalve, materjalide maaletoojad, konstruktorid, teised ehitajad) konsulteerimisega ning protsessi jälgimise ja juhtimisega. Tagantjärgi võib öelda, et kogemuse puudus pole väga suur probleem, kuid eks iga varasem kogemus aitab asju sujuvalt korraldada.

Lõpptulemusega olen väga rahul, kuid aja ja närvikulu oli arvestatav.

Eero: Eelised – saad valida ise, kes ja mida teeb. Saad odavamalt, puudub vahendaja. Saad tegijad, kes tegelevad ainult teatud töödega. Eeliseid on palju.

Puudused – suurim puudus on aeg! Sa pead suutma kõik tööd planeerida nii, et suuri seisakuid ei toimuks. Ehk olema ettenägelik ja palju suhtlema ehitajatega.

Rein: Ise projekti juhtida on huvitav, ja loogiline on, et ka soodsam. Lisaväärtusena oled koguaeg asjas sees ja tead täpselt, mis kvaliteediga mingi osa tehtud sai. Hiljem majaelanikuna on süsteeme väga hea hallata ja remontida vms. Suurim miinus on loomulikult meeletu ajakulu. Sageli hakkab hommikul ärgates pea tööle ja vahelduva eduga on ehituse teema peas õhtuni. Ja nii kogu ehitusperioodi jooksul.

Ilma peatöövõtjata ehitatud maja

Ilma peatöövõtjata ehitatud maja

3. Mida soovitad teistele, kes on sama valiku ees (kas tellida kõik tööd peatöövõtjalt või osade kaupa ise otsida)?

Arvo: Kui tahtmine on olemas ja valmisolek panustada, siis osade kaupa ehitus on kuluefektiivsem ja oled ise protsessi ja lõpptulemuse peremees. Kui finantsid lubavad, siis on alternatiiv professionaalse projektijuhi valimine, kes suurema osa sellest tööst sinu jaoks ära teeb.

Eero: Teha endale kindlaks, kas on vaba aega (ca aasta). Pead arvestama, et ehitajad tahavad kohtuda ja see toimub objektil ja tööpäeva sees.

Mina olin peaaegu iga päev seal.

Kas sul on häid tuttavaid ehitusfirmasid või tuttavaid, kes on endale ehitanud ja oskavad soovitada.

Kui sul aega pole ja sa hakkad palkama suvalisi kõige odavamaid ehitajaid, siis ei tule arvatavasti sellest head nahka. Siis tasub ikka võtmed kätte teenus tellida ja palgata hea järelevalve, aga ikkagi peab võimalusel tihti käima kontrollimas ja võimalusel töö ajal. Siis ehitajad on vaimselt valmis, et võid iga hetk sinna tulla.

Rein: Meil kõigil on üks päev 24h. Kui tegeled ise projektijuhtimisega või ka ehitamisega mingil määral, siis võetakse see aeg hobide ja pere arvelt. Kes ei ole valmis sealt ohverdama, see peaks leidma võimaluse osta terviklahendus. Sama soovitaks teha neil, kellel ehitusega üldse mingit kokkupuudet pole varem olnud. Mingi piirini saab ju ennast jooksvalt harida, aga midagi läheb ikka viltu. Eks ka ehitajad tajuvad seda, kui tellija väga nõrk on.

4. Kui saaksid otsast peale maja ehitada, siis mida teeksid teisiti, kui üldse teeksid?

Arvo: Lähima 10 aasta jooksul ei taha väga sellele mõelda 🙂 Aga kui peaksin, siis kaaluksin tõsiselt elementmaja ehitust eelnevalt projekteeritud lahenduse peal, kus suur osa tööst saab tehases tehtud ja maja saaks püsti kiiremini. Lisaks kehtib maja ehituse puhul, nagu eluski, lihtne põhimõte, et planeerimine on kõige alus, sest see kulu, mis läheb projekteerimisele on tühine võrreldes hilisema ehituse ja võimaliku lisakuluga, mis on tingitud valest planeerimisest. Mida rohkem eriprojekte ja mida detailsemad, seda parem. Vähem vaidlemist töövõtjatega ja hilisem suurem rahulolu tulemusega.

Eero: Ma teeks kõik teistmoodi! Aga see ei ole ehituskvaliteedi pärast! Hiljem olen lihtsalt mõistnud, et oleks projekteerima pidanud teistmoodi.

Materjalid, mida ise tahtsin kastutada, nüüd kasutaks teisi. Ruumi lahendused jne.

Korraliku plaatija palkaks! See oli minu ainuke komistuskivi kogu ehituse juures, ma lihtsalt tahtsin, et saaks juba valmis ja seega leppisin halvema kvaliteediga. Sina juhtisid algusest peale sellele tähelepanu.

Rein: Minu puhul kestis intensiivne ehitusprotsess vaid pool aastat. Järgmine kord teeksin samamoodi ilmselt. Kui peaksin nullist alustama, leiaksin võimaluse enda osalust oluliselt vähendada.

Kokkuvõte

Kokkuvõtteks võib öelda, et omal käel projektijuhtiumisega ollakse rahul. Eelkõige rahalise võidu osas ning kõik kinnitavad, et kontroll on suurem ja kvaliteet parem. Miinuseks on suur ajakulu, mis tuleb millegi arvelt leida. Samas, kui omal käel ehitust juhtides on kokkuhoid ca 15% ja maja ehitus võtab aasta aega, siis 180 000-eurose maja peaks omal käel saama 27 000,- soodsamalt. Kui see kuude peale ära jagada, siis tuleb kuutasuks (projektijuhtimise tasuks) 2250,-. Ei ole väike number. Selle summa eest kannataks isegi põhitöölt ära tulla. Muidugi ei kujuta ette, mida pank arvaks töölt ära tulemisest, või siis tööandja? Ilmselt mitte eriti hästi.

Kuna tegin nendele ka omanikujärelevalvet, siis võin kinnitada, et üks põhjus, miks nad nii hästi töödega hakkama said, on kindlasti juhiomaduste olemasolu. Nad kõik oskasid asju organiseerida ja ette mõelda ning mitte ükski neist ei olnud nn siidinäpp. Juhiomaduste olemasolu on omal käel ehitustööde juhtimisel määrava tähtsusega. Eriti oluline on oskus kahe töövõtja töö koordineerimisel nii, et on selge, kus üks lõpetab ja teine alustab.

Kui sa tunned, et sul on piisavalt aega ja tahtmist end ehitusega kurssi viia, siis miks mitte proovida. Panen kirja mõned väited, millega peaksid ausalt nõustuma. Kui tuleb mõni “ei”, siis pole mõtet edasi minna.

Sul on vaba aega.

Sa tead, kuidas hinnapakkumisi küsida ja oskad pakkumisi võrrelda.

Sa oskad kaubelda. Nii ehitajatega kui ka materjali müüjatega on vaja hinna üle kaubelda. Ilma kauplemata kookuhoidu ei saa.

Sul on selge või oled valmis omale selgeks tegema ehitustööde järjekorra. See on vajalik selleks, et erinevate töövõtjate töid planeerida. Nt enne betoonivalu peavad olema tehtud põrandasisesed kütte ja torutööd. Sinu ülesanne on tööd planeerida nii, et need valmiksid tähtaegselt ja kvaliteetselt ning nii, et betoonimehe objektile jõudes on tal töö tegemiseks front vaba. Seda on vaja ette planeerida, sest head kvaliteeti pakkuvad tegijad ei tule kohale homme. Kõigil on järjekorrad.

Sa oled valmis kulutama projekteerimisele ja nõustamisele keskmisest rohkem. Sa võid olla hea juht, aga kui sa ehitusest suurt ei tea ja asjatundjaid ei kaasa, siis ilmselt ei tea sa, mida ehitajalt küsida ja ehitaja ei tea, mida pakkuda. Sellisel juhul saad alles hiljem teada, mille sa siis teha lasksid ja alles siis hinnata, kas oli hea või halb otsus. Hea ja läbimõeldud projekt on omal käel ehituse juhtimise juures suureks abiks.

Sa saad aru, et ehitusvõõra inimesena vajad sa omale head omanikujärelevalve tegijat. Lisaks tööde kontrollimisele on ta võimeline sind abistama ja nõu andma ehitusküsimustes. Siin ei ole koht, kus palgata soodsat teenust (või ainult nime paberil) pakkuv järelevalve, kes reaalselt objektiga kursis ei ole.

soojaleke

Selline ilma lisasoojustuseta vundament jääb järelevalve olemasolul sündimata

Sa oled valmis “kooliraha” maksma. Ka kõige parematel juhtub. Kooliraha kulub kindlasti.

Sa saad aru, et planeeritud eelarve läheb alati suuremaks. Siin on lihtne põhjus. Nimelt on eelarves kirjas kõik tööd, mis on vajalikud lõpptulemuse saavutamiseks. Selleks, et see nimekiri saaks odavamaks minna, on vaja kas töö või materjalide pealt kokku hakata hoidma. Kogu tööd ei saa tegemata jätta. Võtame näiteks plaatimise. Sa oled ilmselt arvestanud omale plaadid, mida sa omale lubada saad. Võid minna poodi ja leida soodushinnaga natuke soodsamad plaadid ja saada mõne euro suuruse kokkuhoiu. Samas oled unustanud raha arvestada kallima porte peale või on plaatide ülekulu liiga suur. Ehk siis need väikesed säästud kipuvad reaalsuses ära kaduma. Pigem lähevad kulud suuremaks, sest maja ehitad sa endale ja tahad ikka paremat, kvaliteetsemat, ilusamat. Arvad, et ostad natuke kallimad plaadid ja hoiad hiljem mujalt kokku. Seda ei juhtu. Viimistluse faasis eratellija tavaliselt kokku ei hoia. Väga tavaline on olukord, kus minnakse ehituspoodi ja kulutatakse suur summa ära mingisuguste pisividinate peale ja õhtul eelarvet kohendades selgub, et seda kulu ei olegi mitte kuskilt maha võtta. Tahes tahtmata on sellised mitte kuskile kuuluvad kulud vaja kanda. Inimene ei ole arvuti, et suudaks absoluutselt kõiki pisidetaile juba eelarves ette näha. Nii see eelarve muudkui paisub ja paisub. Selleks peab valmis olema.

Head omal käel ehituse juhtimist!

Segadus uue Ehitusseadustiku ümber

Ehitusseadustik on juba omajagu aega kehtinud, kuid tundub, et segadus omanikujärelevalve tegemise kohustuse ümber on endiselt väga suur. Püüan siinkohal teemasse natuke selgust tuua.

ehitusseadustik

Ehitusseadustik

Vana ehitusseadus lubas omanikul oma maja ehituse üle ise järelevalvet teha

Enne 2015. aasta 1. juulit kehtinud Ehitusseaduse järgi võis ehitise omanik teha omanikujärelevalvet ise, kui ehitati väikeehitist, üksikelamut, suvilat, aiamaja, taluhoonet, ehitise teenindamiseks vajalikku rajatist, riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitist. Selleks ei pidanud ehitise omanik oma pädevust tõendama ega ka pädev olema. Absurdne ja arusaamatu põhimõte. Sama hästi võiks autojuht oma sõidukiga ilma lubadeta sõita ja ainult võõra autoga peaks juhiluba omama. 

Omanik võib ise järelevalvet teha vaid vastava pädevuse olemasolul

Uue Ehitusseadustiku järgi on omaniku kohus tagada ehitise ehitamise üle asjatundlik omanikujärelevalve. Ehitusloakohustusliku ehitise üle võib omanikujärelevalvet teha vaid kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Järelikult kui on vaja ehitusluba taotleda, on vaja ka kaasata omanikujärelevalve, kellel on õigus (vastav kvalifikatsioon) seda teenust osutada ( isiku kvalifikatsiooni tõendab haridusel ja töökogemusel põhinev kutseseaduse kohane kutse). Muudel juhtudel, kui ei ole tegemist ehitusloakohustusega, võib omanik palgata järelevalve, kes peab olema asjatundlik, kuid kvalifikatsiooninõuetele ta vastama ei pea. Ehitise tüübid, mille ehitamiseks on vajalik ehitusluba või ehitusteatis, on kirjas Ehitusseadustiku lisas nr 1. Tabel ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta

Mõned näited, mis puudutavad põhiliselt just endale maja ehitavaid tellijaid

Eramute puhul, mis ehitatakse kuni 60 m2 ehitusaluse pinnaga ja mis on kuni 5 meetrit kõrged, piisab ehitusteatisest. Sellise elamu võib ehitada nii, et järelevalve on olemas, aga kvalifikatsiooni tõendamine ei ole oluline (sisuliselt võib omanik ise järelevalvet teha või palgata näiteks naabri Mari, kui tellija arvab, et Mari on piisavalt asjatundlik).

Üle 5 meetri kõrguste elamutele ehitamiseks on vajalik ehitusluba ja kaasata tuleb järelevalve, kellel on vastav kvalifikatsioon. Selleks, et vältida ühekordsete alla 5 m kõrguste elamute ehitust ilma vastavat kvalifikatsiooni omava järelevalveta, on ehitusloakohustuslik ka elamu, millel on küll kõrgust alla 5 meetri, kuid ehitusalust pinda rohkem kui 60 m2.

omale tehtud katus

Ütlemine “Ise tehtud, hästi tehtud” ei pea kahjuks ehituses tihti paika

Laiendamise puhul on asi lihtsam

Kui olemasolevat elamut soovitakse laiendada kuni 33%, siis on vajalik ehitusteatis, mis tähendab seda, et omanikujärelevalvet võib teha ilma kvalifikatsiooni tõendamata. Üle 33% laiendamised tuleb teha ehitusloa alusel ja siis on vajalik kvalifitseeritud järelevalve.

Oma maja laiendamise osas võib ju silma kinni pigistada, aga praegu on väga suure hooga tekkimas kortermajade katusekorruste väljaehitused. Need laiendused on tavaliselt alla 33% mahust ja käivad ehitusteatise alla. See on asjaolu, mis mulle arusaamatuks jääb. Korterelamule lisakorruse tegemine on oluliselt keerukam kui elamu ehitus ühele perele, aga järelevalvet võib selle üle teha naabri Mari, kui ta on tellija arvates asjatundlik.

Üldiselt hea seadus

Kokkuvõttes võin oma kogemusest öelda, et uus ehitusseadustik mulle järelevalve osas meeldib (välja arvatud laiendamise aspektist). Just selle pärast, et inimene, kellel ei ole halli aimugi maja ehitusest, ei saa selle maja ehitamise üle omanikujärelevalvet teha. Mul ei ole mitte midagi selle vastu, kui inimene omale maja ehitab. Vastupidi, väga hea ja tubli tegemine. Seda vaid juhul, kui ise ehitatud maja mitte kunagi edasi ei müüda. Kui maja aga edasi müüakse, ei ole ju enam tegemist omale ehitatud majaga. Kinnisvara ostueelse ülevaatuse teenust pakkudes olen selliseid “omale ehitatud” maju väga palju käinud kontrollimas ja peab kurbusega tunnistama, et valdav enamus neist on tehtud väga kehvasti. Omale ehitamise puhul on suureks probleemiks asjatundmatu materjalikasutus ja puudulikud dokumendid. Kehtib üldine arvamus, et ma ju ehitan omale, mida ma nende paberitega pärast ikka teen. Tore on, aga uuel omanikul võib neid vaja minna, sest tema ju ei tea kui „hästi“ algne omanik omale maja ehitas.

Omanikujärelevalve on kohustuslik

Lõpetuseks peab ütlema, et omanikujärelevalve oli ehitise ehitamisel kohustuslik enne „uut“ ehitusseadustikku ja on kohustuslik ka nüüd Ehitusseadustiku kehtimise ajal. Ainus suur vahe on selles, et õnneks praegu iga mees ikka maja ehituse üle järelevalvet teha ei tohi. Omaniku kohustus on tagada asjatundlik järelevalve. Kui järelevalve teenust pakub teenusena juriidiline isik, siis on temal ka oma pädevuse tõendamise kohustus. Kui omanik teeb ise füüsilise isikuna järelevalvet, siis peab ta olema asjatundlik, kuid asjatundlikkust ta tõendama ei pea.

Ehitustööde tellijate seas on levimas endiselt arusaam, et omanikuna võivad nad ise nii ehitada kui ka omanikujärelevalvet teha sõltumata sellest, kas nad teemast midagi ka jagavad. Ilmselt hakatakse mõtlema alles siis, kui maja müüki pannakse ja uus omanik ekspertiisi tellib ning selgub, et järelevalve ei ole kaugeltki mitte asjatundlik olnud. Sellisel juhul on täiesti võimalik, et uus omanik hakkab probleemide likvideerimist nõudma müüjalt.

 

Eelprojketi järgi ei saa ehitada

Mõni aeg tagasi panin kokku e-raamatu “7 soovitust ehituse tellijale”. Otsustasin selle raamatu kaasajastada ja tükkhaaval siin blogis avaldada. Alustan projekteerimisest, sest seda võib lugeda ehituse esimeseks faasiks.

Kui seaduse järgi piisab ehitusloa saamiseks eelprojektist, siis reaalselt ehitama asudes kipub sellest paraku aga väheks jääma. Asi on nimelt selles, et eelprojekti idee on kavandatava ehitise üldine kirjeldamine, millest võib küll kohaliku omavalitsuse jaoks piisata, kuid ehitamise jaoks on vaja detailidesse minna. Mis juhtub, kui eelprojekti järgi ehitada? Ega muud midagi, kui see, et ehitaja ja Tellija teevad projekteerija töö ise ära.
Paremal juhul pakub ehitaja Tellijale kooskõlastamiseks plaanitava lahenduse ja asub tegutsema. Halvimal juhul otsustab töömees, kuidas on õige ja kuidas on „alati“ tehtud, ning teeb ära.

Ehitusprojekt

Ehitusprojekt

Sellistel juhtudel tekkib nn „tööprojekt“ mida tavaliselt paberile ei panda ja mille on koostanud inimesed, kellel projekteerimise kogemus ja teadmised puuduvad.
Paraku ei saa mitte kumbagi lahendust korrektseks pidada, sest üldiselt ei ole ei ehitajal ega ka ehituse Tellijal projekteerimise õigust ega ka vastavaid oskusi (kogemusi). Näitena võiks tuua tüüpilise arusaama korstna isoleerimisel põlevmaterjalidest. Kõik me oleme kuulnud, et kasutada tuleb kivivilla. Õige! Aga seda, et tegelikult tavaline kivivill ei kõlba, teavad vähesed. Ja pannaksegi kivivill, tavaline.

Soovitan projekteerimisele märksa suuremat rõhku panna ja ehitust alustada vähemalt põhiprojekti järgi. Veel parem, kui on tööprojekt. Nii saab Tellija kindel olla, et kõik olulised sõlmed on läbi mõeldud ja risk ämbrisse astuda on miinimumini viidud. Ehitaja saab aga keskenduda oma põhitegevusele: ehitamisele. Miks siis eelprojektiga piirdutakse? Vastus on lihtne: loodetakse kokku hoida.

Projekteerimise arvelt ei tasu kokku hoida

Kui eelprojekti eest küsitakse näiteks eramute puhul ca 1500 €, siis põhiprojekt maksab juba ca 3000 €. Tööprojekti staadiumis arhitektuurne projekt aga ca 5500 €. Kui siia lisada veel konstruktiivne projekt ja eriosad, on lõpphind üsna krõbe.
Projekteerimiselt kokkuhoidmine on petlik. Kui esmapilgul tundub, et eelprojektiga piirdudes kaasneb märgatav kokkuhoid, siis see on üldjuhul petlik. Mida vähem on ehitajal infot ehitatava hoone kohta, seda suurem on oht, et ehitaja ei lasku ka pakkumise faasis piisavalt detailidesse ja ehitushind hakkab reaalselt ehitades ja kliendipoolseid täpsustusi järgides järjest tõusma. See on ka loogiline, sest ega ehitaja ei ole selgeltnägija, et teaks Tellija soove ja mõtteid ilma detailse projektita. Probleem on väiksem siis, kui Tellija teab lepingut sõlmides selgelt, milline peab lõpptulemus olema ja kõik oluline, mis projektis puudu on, kirjutatakse lepingusse sisse. Siis peab see leping muidugi ka ehitusplatsil olema, et töömees saaks näpuga järge ajada. Sellised kirjeldused ja tellija juhised on väga abiks, kuid hea lõpptulemuse jaoks on vaja sõlmed põhjalikult lahti joonistada. Seda tööd peab tegema projekteerimise õigusega insener. Tavaliselt ei tea arhitektuurse osa koostanud arhitekt ehitustehnilistest teemadest suurt midagi. Nii saab projekti üldine copy-paste lõige, mis ei pruugi ehitatava hoonega sobida. Või siis ei sobi antud pinnasega. Kui ehitusloa jaoks sobib nn kunstniku pilt siis ehitaja jaoks on vaja detailseid sõlmlahendusi.

Omanikujärelevalve ei asenda projekti

Ka ehitustööde kvaliteedi kontrollimine on eelprojekti järgi ehitamisel üks kitsaskohti. Tihti arvatakse, et kui on palgatud omanikujärelevalve, siis tema töö on kõik see, mis projekteerimisel on puudu jäänud. „Tema on spetsialist ja küll kõik laabub, kui ta olemas on“. Ehk siis eeldatakse, et omanikujärelevalve mõtleb välja kõik puuduvad sõlmlahendused ja näitab ehitajale, kuidas ja miks midagi teha. Omanikujärelevalvelt sellist teenust naljalt ei saa (ei tohiks saada). Kui mõni omanikujärelevalve tegija hakkabki omi lahendusi joonistama, siis on tema enda poolt pakutud lahendustele omakorda omanikujärelevalvet vaja (projekteerimist peab kontrollima omanikujärelevalve). Omanikujärelevalve põhiline eesmärk on kontrollida projektijärgset ehitamist, mitte projekteerimisteenuse osutamine. Oletame, et omanikujärelevalve teenuse pakkuja hakkabki ise projektile lisasid koostama, kuid see on ju samuti teenus, mille eest tuleb maksta. Lihtsam ja kindlam on see raha projekteerijale maksta ning tellida korralik projekt.
Lisaks projekteerimise kvaliteedile tasuks arvestada ka sellega, et projekteerimine võtab omajagu aega. Kui on plaan suvel kopp maasse lüüa, peaks juba hiljemalt talvel projekteerimisega alustama.

Head projekteerimist!

 

Miks otsustatakse elementmajade kasuks?

Elementmajade (moodulmajade) kohta infot kogudes võib leida sarnaseid eeliseid, millega erinevad majatootjad oma toodangut müüvad. Põhilised eelised, mida esile tuuakse:

– Koostekvaliteet on väga hea – tehases soojas, valges ja kuivas keskkonnas kokku pandud elemendid on kvaliteetsed, sest kokku panekut on lihtsam kontrollida ja töömehel on tööd mugavam teha kui väljas külma käes.

– Maja valmib kiiresti – tehases valmis tehtud elemendid pannakse krundil majaks kokku paari päevaga. Klient saab sisse kolida kiiremini kui kohal tehtud maja puhul.

– Soodsam hind – hind on odavam kui kohapeal tehtud majal, sest elemendid pannakse tehases kokku kiiresti nn liinitööna.

Olen omanikujärelevalve töös kokku puutunud 5 erineva elementmaja tootjaga ja pean tunnistama, et lisaks neile eelistele esineb ka hulgaliselt puudusi. Toon mõned välja:

Vundamenti tehases ei ehitata

Moodulmaja tootjad teevad elemendid tehases valmis ja paigaldavad objektil need kiirelt majaks kokku. Aga enne seda peab olema tehtud ka vundament, kuhu need moodulid püsti pannakse. Elementmaja müüja juures maja valides on tavaliselt võimalik erinevate pakettide vahel valida. Lisaks elementide tootmisele saab tellida ka vundamendi ehituse, võtmed kätte paketi jms. Tihti otsustab tellija vundamendi ehituse tellida majapaketiga koos majatehasest, sest siis jääb majapaketi vundamendile sobivus majatehase vastutada. Ühest kohast tellimisel on ka asjaajamist vähem.  Majatehase poolt pakutav vundamendi hind on üldjuhul kallim kui otse tellides, sest majatehas vahendab vundamendi ehitust. Riskide maandamiseks ollakse valmis rohkem maksma.

Kuna majatehase põhitöö on tehases moodulite tootmine, müük ja paigaldus siis vundamentide ehitamine tellitakse tavaliselt alltöövõtuna sisse. Vahel on alltöövõtjaks majatehase pikaajaline partner, vahel aga inimesed, kellega tehakse esimest korda koostööd. Siin tekivadki probleemid.

Näitena võiks tuua maineka majatootja poolt tehtud vundamendi, kus killustik kallati läbi külmunud pinnasele ja asuti sellele raketist tegema. Kohapeal sai meestelt küsitud, kas alus oli ikka kaetud ja külmumata, enne kui killu sisse panite. Vastuseks tuli, et loomulikult, ega me esimest korda ei ehita. Sellegi poolest kaevasin paarist kohast läbi killustiku ja välja tulid mulla ja lumesegused jääkamakad.

Jääkamakad killustiku all

Jääkamakad killustiku all

Samal objektil enne valamist kontrollisin armeeringut ja tegin märkuse, et palun kinnitage raketis paremini, sest see võib betooni surve tõttu laiali vajuda ja vajab rihtimist. Sama märkuse saatsin hiljem ülevaatuse aktis ka majatehase esindaja mailile. Betoon valati parandusi tegemata kiirelt ära ja tulemuseks oli laiali vajunud vundament. Selline märkuse ignoreerimine läheb väga kalliks.

Laiali vajunud vundament

Laiali vajunud vundament

Teine juhus oli selline, kus mind kaasati hiljem, kui karp oli püsti ja hulganisti probleeme tekkinud. Tegemist oli plaatvundamendiga, mis pidi toetuma tihendatud killustikalusele. Selleks, et raketist oleks mugavam ehitada ja alused oleksid sirgemad, tehti killustiku peale ca 50-70mm liivapadi. Sinna siis valati vundament peale. Mis juhtub, kui see liiv seal ära kuivab ja killustiku sisse vajub? Vundament hakkab vajuma. 

Dokumenteerimine

Probleemid on ka ehitustööde dokumenteerimisega. Kaetud tööde ülevaatustele järelevalvet ei kutsuta (ka peale korduvate ettekirjutuste tegemist mitte). Päevik vormistatakse nädalate kaupa, teostusjooniseid ei tehta jne. Raske uskuda, aga selliseid moodulmajatootjad on meil ehitusturul täitsa olemas. Tavaolukorras on mõistlik sellise töövõtjaga leping kiirelt lõpetada, kuid moodulmajade puhul, kus kõik tööd on pikalt ette kinni makstud, on see keeruline.

Liiv vajub killustiku sisse

Liiv vajub killustiku sisse

Majapaketi jõudmine objektile

Kui tehases on elemendid ilusti kokku pakitud ja auto peale tõstetud, siis objektile jõudes on terve rida probleeme, mis paigalduse juures on ette tulnud. Toon mõned näited:

– paigaldusmeeskond ei ole enne maja kokku pannud. Tean sellist juhust. Selge, et spetsialistiks ei sünnita, kuid algajaid ilma suurte kogemustega juhita rindele ei saadeta.

– moodulite omavahelisi liiteid ei tihendata korralikult. Aurutõkked ja tuuletõkked tuleb nurkades ühendada, et need ette nähtud viisil toimiksid.

– moodulid ei ole loodis (seinad on kõverad)

– paika pandud elemente ei kaitsta ilmastiku mõjude eest (tuuletõkkeplaadid punduvad, puit vettib…)

– majapaketi püstituse käigus lõhutakse elemente (augud tuuletõkkes jne)

Ehk siis moraaliks nii palju, et tehasest tulevad elemendid on ilusad ja terved, kuid objektil peab hoolikalt jälgima, mida nende elementidega tehakse.

Aeg on suhtumist muuta

Ei oskagi täpset põhjust välja tuua, mis on sellise ehitusstiili viljelemise põhjuseks. Võib vaid oletada, et meie pisikesele turule ei ole mõtet panustada. Põhirõhk läheb ekspordile ja see, mis kohalikul turul müüakse on nii väike osa, et ei tasu rabelemist: palju kisa aga vähe villa, nagu öeldakse. Võib olla on asi lihtsalt töösse suhtumises: tehakse nii nagu alati on tehtud ja kuna ollakse kuidagi suurtest hagidest pääsenud, siis pole nagu põhjust mugavast tsoonist välja tulla ja midagi muuta.  Kui ettevõte tahab pikalt ja edukalt turul toimetada, ei saa ta endale sellist jama lubada.

Lepingud ja tüüptingimused

Saatsin terve rea elementmajade tootjatele e-maili, kus soovisin postituse jaoks tüüptingimusi, et neid siis lahata ja kommentaarida. Kahjuks ei saatnud neid mitte ükski tootja. Üks vastas, et nad on loobunud tüüptingimustest ja teine, et neil vastavad tüüptingimused konkreetse turu seadusandlusele ja normatiivaktidele.

Olgu, las need tingimused siis olla. Kui ei saadeta, siis on sellel mingi põhjus. Seda paranoilisemalt tuleb neisse suhtuda. Annan siinjuures mõned soovitused, mida tuleks tüüptingimuste ja lepingute osas tähele panna. Olulisemad:

Ebamõistlik tellija vastutus

Tüüptingimuste ja lepingute osas on mõistlik välistada ebamõistlik tellija vastutus. Näiteks peab tellija vastutama töövälisel aja majatootja vara eest objektil. Kuidas see reaalselt peaks siis välja nägema? Ehitaja ja tellija vaatavad igal õhtul koos kogu ehitusplatsi üle ja panevad kirja kõik mis objektil vedeleb ja järgmisel hommikul saavad uuesti kokku ja kontrollivad kogu nimekirja üle, ega midagi vahepeal jalutama pole läinud? Äkki on mõistlik töövõtjal väärtuslikum kraam kaasa võtta kui õhtul ära läheb? On mõistlik, et valveta maja juures võib üht-teist toimuda ja kui tellija soovib, siis saab ta valve palgata. Kuid sellegi poolest ei saa tellijat panna vastutama töövõtja töövahendite jms eest, sest ta ei pea teadma, millised tööriistad ja vahendid töövõtjal objektil on.

Tööde eest tasumine

Teine oluline tingimus on tööde eest tasumine. Leidsin arvutist kahe majatootja lepingud, kus üks soovib enne maja tellija objektile toomist saada ettemaksu 95% maja hinnast ja teine 90%  maja hinnast. Tellija (ja ka pank) peab tehast nii palju usaldama, et maksab 90% maja hinnast enne kui oma maja näeb?

Tean juhust, kus suure ettemaksu teinud tellija muutus majatootja “vangiks”. Enamus töid oli alla igasugust arvestust tehtud, kuid tellija kannatas vaikides, sest kartis, et ehitaja jalutab suure ettemaksuga minema, kui asi teravaks läheb. Ehitaja tausta uurides oli kartus igati õigustatud. Ja nii juhtuski. Õnneks oli selleks hetkeks ettemaksu osa üsna väikses jäänud.

Et riske maandada, on mõistlik pangagarantii kasuks otsustada. Olen kindel, et majatootjatel ei ole selle vastu midagi. Igal juhul on kindlam garantii eest pangale maksta kui riskida, et majatootja läheb sinu rahaga koos vaikselt hingusele. Riskid on liiga suured.

Kokkuvõte

Tehases toodetud elementmaja tasub osta küll, sest elemendid on kvaliteetselt koostatud. Maja püstitamisel tasub aga hoolega silm peal hoida. Samuti peab hoolega jälgima vundamendi ehitust ja muid konstruktsioone (katus, sisetööd jne).

Lepingutesse on mõistlik hoolega süveneda ja kõik ebamõistlikud punktid välja rookida, kui see võimalik on. Osa majatootjaid on lepingutes jäigad. Nad on valmis järeleandmiste asemel pigem kliendist loobuma, kui vastu tulema. Sellisel juhul tasubki uus partner valida, kes on valmis paindlikult ka tellija huvidega arvestama.

Tõrva sisse natuke mett kah. Helistasin just ühele kliendile, kes elab juba mõnda aega tehases toodetud elementmajas. Uurisin muuhulgas, kuidas majaga rahul on? Vastuseks sain, et kõik on väga hea, ülalpidamiskulud on minimaalsed.

Kui oled elementmaja kasuks otsustamas ja vajad abi omanikujärelevalve osas siis kirjuta mulle mait@profeld.ee. Saan abiks olla.

Nii nagu ikka, satuvad sisetööd suvisele ajale ja fassaadi soojustamine ja krohvimine talvisele ajale.

Kui mõni aeg tagasi oli ainus võimalus fassaade soojustada ja krohvida tellingu all vähemalt +5 kraadi juures, siis üha enam on hakanud turule tulema tooted, millega saab töötada ka madalamatel temperatuuridel.

Järjest on näha, kuidas ehitajad on need materjalid avastanud ja usinasti ka kasutusse võtnud. Kahjuks aga vaadatakse vaid pakile, kus on lumehelbe märk või siis suurelt minimaalne töötemperatuur. Sellest järeldatakse, et kõik muu käib nii nagu suvisel ajal. Paraku on aga terve rida erinõudeid, mis peavad olema täidetud, et neid erisegusid kasutada. Need nõuded on erinevatel tootjatel suhteliselt sarnased.

Soe vesi

Põhiline nõue on sooja vee kasutamine segu tegemisel. Ja mitte ainult. Antakse ette kindel vahemik. Näiteks Baumit Starcontact Winter segu puhul peab vee temperatuur jääma +20 ja +30 kraadi vahele. Selleks, et sellist temperatuuri saavutada, on vaja objektile soe vesi organiseerida ja pidevalt kontrollida, et temperatuur oleks õiges vahemikus. Samuti on ette nähtud, et segu temperatuur ei tohi langeda alla 10 kraadi ning tuleb ära kasutada poole tunni jooksul. Keskmine fassaadimees läheb kahjuks lihtsamat teed ja teeb segu külmast kraaniveest.

Külmunud segu

Segu temperatuur on väga madal.

 

Segukottide hoidmine soojas ruumis

Üheks erinõudeks on ka segukottide hoidmine soojas ruumis. Aga kes viitsib segukotid aluselt maha tõsta ja sooja viia ning pärast ükshaaval tagasi õue tassida, kui segu tegemiseks läheb?

Alus ei tohi olla läbi külmunud

Ükskõik millist talvist segukotti vaadata on peal tingimus, et alus ei tohi olla külmunud. Loogiline. Aga kuidas seda kontrollida? Minul kui omanikujärelevalve teostajal on talvisel ajal tihti kaasas termokaamera või infrapunatermomeeter, kuid ma ei ole veel kohanud fassaadimeest, kes aluse temperatuuri mõõdaks. Eeldatakse, et kui kile taga on +5 siis on automaatselt ka seina temperatuur sarnane. Paraku see nii ei ole. Kui fassaadi tagust köetakse, siis soe õhk liigub üles, mistõttu võib kõrgematel korrustel olla korralik troopika, kuid sokli osas võib samal ajal olla härmatis.

Valmis kotisegule ei tohi külmalisandeid lisada

Väga levinud arusaam talvisest fassaadi soojustamisest on selline, et võtad suvise kotisegu ja lisad sinna mingisugust kivinemise kiirendit sisse. Vahel juhtub, et kiirendi on sama seguga samast tootegrupist ja iseenesest ongi lubatud selline segamine, kui täpseid juhised järgida. Kui valdav osa on seisukohal, et ostan poest sellise kiirendi, mis on hetkel soodne ja lisan tunde järgi segusse. Nii ongi suvisest segust talvine segu tehtud. Valmissegudesse võib lisada AINULT selleks ette nähtud lisandeid, mida segu tootja on lubanud. Enamus juhtudel ei lubata valmis segusse mitte midagi lisada.

Suvine kuivsegu ja lisand

Suvine kuivsegu ja lisand

 

Kokkuvõtteks

Talvised fassaadisegud muudavad küll fassaadi soojustamise ja armeerimise mõnevõrra lihtsamaks, kuid tuleb arvestada, et iga toote kasutamisel on ülikriitiline järgida väga täpselt tootja paigaldusjuhendit. Selleks on vaja pidevat tööliste koolitust ja tõhusat tööde kontrolli.

 

Mis juhtub kui talviseid erinõudeid eiratakse?

Vastab Eiko Roosimägi, Caparoli Põhja-Eesti konsultant

Kõige levinumad eksimused on talvetoodete ladustamine külmades tingimustes, külma vee kasutamine segu valmistamiseks ning kasutustingimustest (etteantud temperatuurivahemikust) mitte kinni hoidmine.

Kõikidel juhtudel on tulemus sarnane – segu külmub enne kuivamist, mille tulemusena ei saavuta segu ettenähtud naket aluspinnaga, tugevust ega elastsust, segu pind jääb pude ja liivane.

Seega enne kuivamist külmunud liimsegu ei hoia isolatsiooniplaate seinas korrektselt kinni, lubades plaatidel soojuspaisumise mõjul liikuda, mille tulemusena tekivad isolatsioonisüsteemi  välimistes kihtides praod. Hullema võimalusena rebib tugevam tuul isolatsioonisüsteemi seinast lahti.

Läbi külmunud armeerimissegu ei oma isolatsiooniplaadiga piisavat naket ning kaotab oma elastsusest kuni 60%, mille tulemusena  ei ole armeerimiskiht toimiv (armeerimsikiht ei summuta süsteemi soojuspaisumisest tekkinud pingeid) ja fassaadi pinda tekivad pikema perioodi jooksul praod.

Samuti on läbikülmunud segu pind pude ja kergelt liivane ning antud pinnale ei nakku omakorda ka struktuurkrohv.

Praktikas tulevad tekkinud probleemid kahjuks välja alles aasta või paari möödudes, avaldudes üldjuhul kas pragudena isolatsioonisüsteemis või eenduva struktuurkrohvi näol, alati on ka võimalik pikem, kuni 5 aastane probleemide peiteaeg. Küll aga arvestades, et isolatsioonisüsteemi eluiga peaks olema minimaalselt 50 aastat, võib ehitaja väike hooletus tähendada süsteemi eluea vähenemist lausa 10-20 korda.

Soojustus peab olema kaitstud

Peaaegu iga viilkatusega maja ehitusel tuleb ette probleem kuidas liita õhutihedalt seina ja katuse tuuletõkkematerjalide liitekoht. Olenevalt tuuletõkkeplaadi tüübist on seda kriitilist liidet üritatud tihendada nii erinevate teipidega kui ka vahtude ja silikooniga. Lõpptulemuseks on pahatihti liide, mis ei ole õhutihe. Kaitseta soojustus tähendab aga seda, et välisõhk pääseb soojustuse sisse ja jahutab seina maha. Tagajärjeks on ebameeldivalt jahedad piirkonnad konstruktsioonis, suurenev küttekulu ja kehvemal juhul ka hallitus. Mis siis teha, et selliseid probleeme vältida?

Teip ei püsi tuuletõkkeplaadil

Teip ei püsi tuuletõkkeplaadil

Tuuletõkkeplaadi liimimine hingava aluskattekile külge

Sattusin mõni aeg tagasi olukorda, kus mul endal oli vaja sarnane liide tihendada. Minu probleem seisnes siis Isover VKL 13 tuuletõkkeplaadi ühendamises nn hingava katuse aluskattekilega. Mõtlesin teoreetiliselt erinevad versioonid läbi ja asusin katsetama.

Tuuletõkkeplaadile on vaja nake tekitada

Esimene ja kõige suurem mure kogu ettevõtmise juures oli tuuletõkkeplaadi pind, mis on pressitud villast ning kuhu ükski asi kinni jääda ei taha. Otsustasin selle karvase pinnaga midagi teha, et tekiks rahuldav nake. Võtsin suurema tüki tuuletõket ja kandsin sellele erinevaid materjale alates nakkedispersioonidest ja lõpetades vee baasil fassaadivärviga. Kui pinnad olid kuivanud, paigaldasin neile teibi ja proovisin, kui lihtsalt on võimalik seda eemaldada. Kõige parema tulemuse sain fassaadivärviga Villa Akva. Võib olla on mõni värv parem, aga kuna see oli objektil olemas, kasutasin seda.

Tuuletõkkeplaadi liimimine PU masside ja silikooniga

Kui nake on tekitatud, tuleb leida materjal, millega see hingav aluskattekile tuuletõkkeplaadi külge liimida. Testimiseks hankisin kolme erineva tootja PU massi (Penosil, Soudal ja Bostik) ja neutraalsilikooni. Valiku tegin arvestades, et tihendatav liide peab olema elastne ja taluma madalaid ning kõrgeid temperatuure. Neutraalsilikooni võtsin testimisse, kuna tuuletõkkeplaadi tootja näeb Isover VKL ametlikus paigaldusjuhendis ette, et tuuletõkkeplaatide omavahelised vuugid tuleb tihendada neutraalsilikooniga.

Kõigi toodetega tegin läbi sarnase katse. Nimelt liimisin auskattekile erinevaid masse kasutades tuuletõkkeplaadi külge kinni.

Tuuletõkke tihendamine

Tuuletõkke tihendamine

Neutraalsilikoon ei ole kehvem kui PU massid

Tulemused olid minu jaoks mõneti üllatavad, sest alahinnatud neutraalsilikoon ei jäänud PU massidele mitte kuidagi alla. Pigem mängis rolli tuuletõkke plaadi pind, kus krundituna püsis liimitud aluskattekile oluliselt paremini kui kruntimata. Loogiline. Märkimisväärne on asjaolu, et krunditud tuuletõkkeplaadilt ei õnnestunud mul katuse aluskatet lahti tõmmata. PU massidel muud vahet ei olnud kui see, et Bostiku mass tuli tuubist kõige paremini välja (silikoon tuli veelgi paremini, mistõttu oli seda veelgi mugavam paigaldada).

Kui plaadi otsale liimitud aluskatet korraliku jõuga tõmmates kätte ei saanud, siis plaadi pinnale liimitud aluskattekile nii tugevalt kinni ei olnud. Samas oli tulemus siiski üsna hea krunditud plaadi puhul.

Tootja soovitused ja tegelikkus

Eraldi proovisin kahte kruntimata tuuletõkkeplaati otsapidi neutraalsilikooniga kokku liimida nii nagu tootja soovitab. Tulemus oli hea. Muidugi mitte nii hea kui krunditud plaatide puhul kuid siiski piisav, et jäika liidet tihendada (näiteks seinas, kus plaadid on jäigalt kinni). Samas proovisin ka plaadid kuivalt kokku suruda ja liidet väljast silikooniga tihendada. Tulemus oli väga kehva. Paraku just see variant on ehitustel laialt levinud. Tootja juhendi kohta oskan öelda, et see toimib, kui tehakse täpselt juhendi järgi.

Ka teip töötab

Lahendada tuli ka natuke keerukam sõlm, kus tuuletõkkeplaadi ja aluskattekile vahel oli ca 50 mm pilu. Ehitaja oli midagi valesti arvestanud vms. Üks variant oleks olnud tuuletõkkeplaadi pikendamine aga mina tahtsin proovida midagi muud.

Nimelt oli akende tihendamisest üle jäänud Soudali liimiribadega tuuletõkkelinti. Ühe liimiga poole paigaldasin aluskattekile külge ja teise teipisin krunditud tuuletõkkele. Teibina kasutasin Corofix teipi. Enne selle kasuks otsustamist testisin ca 5 erinevat teipi, millest krunditud tuuletõkkeplaadi külge nakkus Corofix ja Tescon Vana. Corofixi kasuks otsustasin hinna põhjal, sest Tescon teip maksab oluliselt rohkem. Kruntimata plaadile ei nakkunud kumbki. Mainimist väärib ka asjaolu, et Corofix ja Tescon läbisid edukalt nädalase sügavkülma kuuri, peale mida olid need sama tugevalt krunditud tuuletõkkeplaadi küljes kinni kui ilma külmutamata.

Kokkuvõtteks

Kõige olulisem on tuuletõkkeplaadile nake tekitada. Nakke olemasolul on võimalik seda lihtsalt teiste materjalidega liita. Oluline on ka fakt, et tuuletõkkeplaadi serv peab olema vastu aluskattekilet surutud. Nii saab liide väga tugev. Teip küll toimib, kuid tulemus ei ole nii hea kui massidega kleepides. Kui võimalik, soovitan teibid jätta viimaseks võimaluseks. Teipide juures tasub jälgida, et need oleks krunditud pinnale tugevalt kinni surutud.

Minu poolt tihendatud liite kommentaariks tuleb lisada, et aluskattekile on hingav. Ehk see paigaldatakse ilma lõtkuta ja soojustus läheb sinna otse vastu. Tavalisi kile-aluskatteid sellises liites kastutada ei tohi.

Tegemist on oma tarbeks ja sportlikust huvist tehtud testiga, mida lahkelt jagan. Kõik hinnangud nakete tugevuse kohta on antud sisetunde põhjal ilma mõõdistusteta.

Head soojustamist.

Külalispostitus Oliverilt kes on värskelt oma maja ehituse tellinud ja jagab nüüd meelsasti oma kogemusi.

 

– Varu väga palju aega ja kannatust. Arvesta, et õige ehitaja leidmine võib aega võtta isegi kuni 3-4 kuud;

– Pakkumise saamine võtab aega vahel isegi kuni 2-3 nädalat;

– Kui küsid pakkumist 10 firmast, siis ära imesta, et vastavad 2-3 ettevõtet;

– Kui kasutad erinevaid hankekeskkondi (Hange.ee, Mercell jne), siis pakkumisi tehakse küll palju aga arvestades seda, et hind mõeldakse kohati välja lausa paari tunniga. IMG_7925Tegelikult keegi väga  detaile ei ole vaadanud ning hind on pandud “puusalt lastes”. Enamus pakkujaid ei raatsi näiteks niipaljugi maksta keskkonna haldajale, et  nad saaksid lisada juurde detailse hinnapakkumise või et hankija näeks nende kontaktandmeid. Minu kogemus on selline, et sealtkaudu on head majaehitajat väga raske leida.

– Kui pöördud peale hinnapakkumise saabumist pakkuja poole sooviga pakkumist täpsustada siis päris paljud ei vasta sulle enam. Samas eredalt on jäänud meelde pakkuja, kelle vastus oli järgmine: “Mida sa vingud kalli hinna üle. Mees ole vait, mul on kasumit vaja ka teenida”

– Parim viis ehitaja leidmiseks on kellegi soovitus. Eriti hea kui vastav kogemus oleks mitte vanem kui 2 aastat vana. Ehitusturg muutub pidevalt ning tegija, kes 2 aastat tagasi oli hea on nüüd juba otsaga Soomes või on uued töömehed või firmal võlad ja probleemid kaelas.

– Valmista ette detailne hinnapakkumise tabel, koos tööde loetelu ja mahtudega. See hoiab ära valearusaamad, mis töid tahetakse ning mis on ikkagi hinna sees. Lisaks näevad tõsiselt tööst huvitatud ettevõtted, et sa ei küsi hindu niisama. Sest korraliku ja läbimõeldud hinnapakkumise koostamine on aeganõudev töö. Lisa hinnapakkumise kirjale juurde ka vajalikud joonised ja projektid.

– Tavaliselt on hea märk see, kui pakkuja sulle helistab ja soovib detaile täpsustada. See tähendab, et nad mõtlevad kaasa ja soovivad tõepoolest teha hea pakkumise.

– Tungivalt soovitaks ettevõtete tasuta ning ka juhatuse liikmeid ning töödejuhatajaid Googeldada. Tavaliselt tulevad probleemid/jamad kiirelt välja. Vaata üle ka Krediidiinfo jne. Kui on probleeme, unusta selline ettevõte ära. Tavaliselt jamad süvenevad, mitte ei lahene. Kui otsustad ikka sellise ettevõttega tegemist teha, siis järgi põhimõtet “ennem töö siis tasu”. Ükskõik, mis ettekäändel ettemaks lõppeb Tellija jaoks probleemidega 99 juhul 100st.

– Ole valmis suhtlema ka ettevõtte endiste töömeeste ja partneritega, kes uurivad, kas oled juba oma tasu maksnud. Probleemsete ettevõtjate lemmikväide on, et Tellija hoiab raha kinni ning seepärast ei saa ka endistele/praegustele töötajatele/partneritele maksta.

– Leping. Kindlasti sõlmi leping. Hea oleks kui lepingu projekt tuleks tellija poolt. Ehitusettevõtja leping on tavaliselt väga ühepoolne ning Tellija õigused on puudulikult tagatud. Erilist tähelepanu pööra tööde vastuvõtmisele, garantiile ning tasumisele ning tähtaegadele, dokumenteerimisele (vajad hiljem neid, kui soovid KOV kasutusluba saada). Jällegi, unusta ettemaks kui saad. Lisaks leppige kohe alguses kokku omanikujärelevalve roll ning kvaliteedistandardid RYL vms. Mõiste “hea ehitustava” töötab tavaliselt Tellija kahjuks.

– Kohati võivad hinnapakkumised erineda teineteisest kuni 3-4 korda.  Tavaliselt on kõige odavamad ja kallimad pakkumised üle jala tehtud või lähtutud põhimõttest, et kui ta selle hinna alla neelab siis võib ju kah midagi teha.

– Kokkuvõttes, kuid oled tänasel ehitusturul saanud 3 head pakkumist, kellega saad läbi rääkima hakata, siis võid ennast mõttes õnnitleda. Käi pakkumine rida realt läbi, kontrolli tööde mahud üle ning kauple hindade üle. Tavaliselt on siit ja sealt võimalik ühteist maha võtta, samas selguvad ka võimalikud puudused sinu tabelis.

 

 

Külalispostitus Oliverilt kes on värskelt oma maja ehituse tellinud ja jagab nüüd meelsasti oma kogemusi.

– projekteerija valimisel on oluline, et oleks olemas hea isiklik kontakt. Kui head klappi ei ole, siis ka tulemus selgelt kannatab. Kohtu projekteerijaga enne lepingu sõlmimist isiklikult.
– kõige kiiremad ajad projekteerijatel on hilistalv-varakevad, sest kõik soovivad kevade, suve alguses ehitama hakata. Siis on ka hind suurem. Kui soovid saada paremat hinda ning vältida kiirustamisest tekkivaid vigu, alusta projekteerimist sügisel.
– kuigi projekteerijad kurdavad aeg-ajalt, et tööd ei ole, siis pakkumiste tegemine võtab neil aega ning vajalike pakkumuste kogumine võrdluse tegemiseks on ajamahukas. Väga paljud bürood lihtsalt ei reageeri ning ei vasta sinu hinnapäringutele. Sellega tasub arvestada ning leppida. Kõige hullemad on lood muidugi ehitajatega. Aga see on juba eraldi teema, millest pikemalt rääkida.
– projekteerimise hinnad kõiguvad seinast-seina, seega väga oluline on võrrelda, mida selle raha eest vastu saadakse.
– projekteerijad armastavad oma nn “tüüpsõlmi” ja varem tehtud lahenduste koopiaid kasutada, mis aga alati ei pruugi sinule sobida.
– kaasa projekti ülevaatamisse ka oma tulevane omanikujärelvalve tegija.
– soovitan tellida maja projekt vähemalt põhiprojekti mahus. Ehitusloaks piisab ka eelprojektist, aga selle järgi normaalselt maja ei ehita.
– lisaks telli ka vajalikud eriosad (küte, ventilatsioon, elekter, nõrkvool).
– põhiprojekt ja eriosad lase üle kontrollida teisel bürool. Siis välistad olukorra, kus samas kohas peavad paiknema ventilatsioonitoru, küttetoru ja elekter. Hiljem ehitusel on muidu nii, et  see, kes hiljem tuleb oma tehnosüsteeme ehitama, ei saa enam projekti järgi ehitada ning tal tuleb hakata kohapeal käigult projekti muudatusi tegema.
– eriti põhjalikult soovitan tegeleda elektriprojektiga, pistikute-valgustuse paikapanek ja läbimõtlemine võtavad aega ning ära häbene oma soove ka selgelt väljendamast.
– mina jätsin kõik ehitusloa saamiseks vajalikud toimingud ka projekteerijale sh. (päästeamet ja KOV) asjaajamine
– lõpetuseks lepingust ka mõni sõna. Kui võimalik, kasuta oma lepingu versiooni. Tüüpilised projekteerija lepingud on selgelt tellijale kahjulikud ning hilisem läbirääkimine ja muudatuste sisseviimine ei anna ikkagi nii head tulemust kui oma versioon heast lepingust, milles mõnest nõudest sa läbirääkimiste käigus loobud. Aga olulised nõuded jäävad ikka alles.

 

Külalispostitus Annelilt kelle kogemus reoveemahuti tellimisega ei olnud just meeldivate killast.

Olen tavapärane väike inimene oma pisikeste argipäevatoimetustega, kes püüab eestlasele kombekohaselt kõik ise ära teha ja kõigega ise toime tulla. Kahjuks leidsin end ühel päeval olukorrast, kus tulin järeldusele, et siin tuleb pöörduda spetsialisti poole. Seisin silmitsi minule täiesti võõra teemaga – mahuti paigaldamine.  E-riigis elavale kodanikule loomuomaselt toksisin interneti otsingumootorisse sõnad:  mahuti paigaldamine… ja sealt see teekond algas.

Kokkuvõtlikult kogu protsessist:

–       tohutu telefoni arve ning palju ebameeldivaid vestlusi;

–       mitmed kümned lubatud paigaldamise kuupäevad, mil ootasin paigaldajaid kuid asjata;

–       valetamised ja vassimised, mille peale tekkis mõttes vaid küsimus –  kas tõesti oli keerulisem natuke sisukam vale välja mõtelda… see on solvav;

–       närvikulu;

–       1,5 aastat üles küntud pinnas aias, lõhutud aed, maha võetud 2 õunapuud ning hekk ning kõik asjata…

Mina ise ei ole ka asjade sellises käigus just päris süütu. Tellisin mahuti ja paigalduse ühe ettevõtte käest, kes tundus tollal usaldusväärne ning loomulikult hind oli soodsaim. Mahuti toodi ilusasti kohale ning üteldi, et paigaldaja võtab IMG_9217minuga ühendust. Mahuti eest makstud, arve ja garantii saadud, jäin ootama paigaldamist. Tuldigi, paigaldatigi ja peale paigaldust sooviti arveldada sularahas. Üteldi veel, et kui midagi juhtuma peaks, siis garantii kehtib. Olingi nõus. Tagantjärgi –  rumal mis rumal! Aga teha polnud enam midagi. Mõni aeg hiljem leidsin, et asi pole õige. Kutsusin paigaldaja kohale ja selguski, et mahuti katki. Esimesel paigaldusel ei jälginud ma, mida täpselt tehakse kuna eeldasin, et tegemist on kogenud inimestega. Tagantjärele mõeldes tean, milles oli viga –  koonerdati liivaga ning ei täidetud paak korralikult veega nagu paigaldusjuhend seda nõuab. Uuesti paigaldatud mahuti vajus kokku kohe peale paigaldamist. Ehitaja kiirustas minema ilma sõnagi lausumata ning hiljem sain kopamehelt veel teada, et ehitaja lasi pinnasega kinni katta juba paigaldamise käigus purunenud mahuti. Samuti kui küsisin garantii kohta mahuti müüjalt, vastati, et paigaldas teine ettevõte, mis paistab pankrotti minevat. Kogu lugu kiskus sõna otseses mõttes väga inetuks. Samuti kuulsin mitmelt inimeselt, kellele ka pakuti sularahaga arveldamist sama ettevõtte poolt. Ka nemad olid pakkumisega nõus, kuna säästsid kopsaka summa. Peale minu eiramist tellisin omanikujärelvalvest akti, mis fikseeris olukorra. Ja üllatus – kohe peale seda hakati minuga uuesti suhtlema. Olgu siinkohal üteldud, et peale 1,5 aastat kannatlikku ootamist hakkas ka minu kannatus katkema ning olin juba arvestanud, et uut mahutit ma ei saa ega ka raha tagasi. Minus aga oldi tekitatud hirmuärav viha ning mõtetes tundsin, et saagu, mis saab aga võtan oma eesmärgiks kuulutada kõvasti ning kaugele selle ettevõtte poolt pakutava teenuse kvaliteedist hoiatamaks teisi inimesi. Tänaseks on kolmas mahuti maa all ja enne kevadet ei julge hõisata. Ettevõte teostas lõpuks oma töö.

Esiteks soovitan omanikujärelvalve teenusega tutvumist. Ehitusvõhikuna kahjuks ei teadnud esialgu sellisest võimalusest kuid akti koostamine pani kogu protsessi uuesti liikuma. Teiseks –  mitte kunagi ärge arveldage sularahas, isegi siis kui seda tungivalt soovitatakse.  Alati küsige makset tõestav dokument. Kolmandaks –  ükskõik, mis ehitust tellite oma ala spetsialistidelt, viige end  asjaga kurssi, selleks, et õigel ajal aru saada, et tegu on „soss-seppadega“.

Loodan siiralt, et minu kirjapandu on abiks ja hoiataks samade vigade tegemisest.

Lugupidamisega,

Anneli Endla

Viimasel ajal on tänu “CO2 hangetele” ja Kredexi toetustele käimas väga suuremahulised fassaadide soojustamise tööd. Õiget materjali kasutades ja korrektsete töövõtetega on kokkuhoid küttekuludelt garanteeritud. Et soovitud energiasääst ka reaalsuseks saaks, on vaja fassaadid õigesti soojustada. Mure on selles, et paljud ehitajad ei ole teemaga kursis ja toimub praagi tootmine. Oma osa on kvaliteedi puudumises ka ehitajate põuas. Samas hankeid on korraga palju.

Armeerimisvõrgu seguvaba paigaldus

Armeerimisvõrgu seguvaba paigaldus

Fassaadi soojustamise all pean silmas nn SILS süsteeme.

Puudulik projektijuhtimine

Kui suur juht ja õpetaja ütleb, kuidas ja millega teha, siis nii tehaksegi. Tore, kui tööde juht on fassaadide soojustamise põhitõdedega kursis. Tihti kipub olema vastupidi. Ja nii ei saa ka lõpptulemus parem tulla.

Alapakkumised

On juhuseid, kus alapakkumine tehakse sihilikult, et töö omale saada ja alltöövõtjaid “üle lastes” ikkagi kasum tasku panna. Kahjuks on päris mitu firmat (keda isiklikult tean), kes nii teevad. Tööd saavad nad peamiselt riigihangetelt, kus füüsiline omanik puudub ja valida tuleb soodsaim hind. Eratellijate juures sellised firmad tegutseda ei saaks. Teine punt alapakkujaid on need firmad, kellele tuleb hinnapäringuid aknast ja uksest. Kuna töösse läheb vaid murdosa tehtud pakkumistest, ei hakata palju projekti süvenema ja tehakse suht lambist pakkumised. Kui töö kätte saadakse, hakatakse süvenema ja avastatakse, et üks ja teine asi on ununenud. Kuna peale maksta ei taheta, hakatakse kokku hoidma. Kokkuhoid on võimalik, kui projekt on üldsõnaline ja ehitusleping võimaldab sahkerdada. Kuna riigihanked on orienteeritud madalamale hinnale, on nii projektid kui ka lepingud puudulikud. Seega võimalusi sahkerdamiseks on palju.

Kolmas versioon alapakkumiste osas on pikalt ette planeeritud tööd, mille tegemise kohta on hanked korraldatud tükk aega enne reaalselt töödega alustamist. Varem tehtud pakkumised ei ole uue “buumi ajal” enam konkurentsivõimelised, sest töömees tahab rohkem raha kui arvestatud, tellingute rent on kallim jne jne.

Mida teha? Tuleb oodata, et see “buum” mööduks. Kui eratellija saab oma fassaaditöödel ise silma peal hoida ja ehitajat valides probleeme ennetada, siis riik sellega toime ei tule. Nii ehitataksegi täielikku jama. Viimasel ajal on muidugi ka paljudel eratellijatel (KÜ-del) tendents vähempakkumised võitjaks kuulutada.  Sel juhul ei ole head nahka loota.

Eestis talve ei ole

Talvel saab fassaade soojustada väga edukalt, kuid järgida tuleb tootja poolt talvisteks töödeks ette antud juhiseid. Neid juhised aga ei täideta. Alates sellest, et EPS liimitakse suvise liimiga, kui väljas on -10 kraadi külma ja lõpetades jäätunud seina armeerimisega. Ei ole erand ka külma vee kasutamine segu tegemiseks.

Erinevate tootjate toodete segamine.

Olen pidanud väga palju antud teemal vaidlema. Ehitajal on mugav kasutada seda kaupa, mis on antud hetkel soodsam või kuskilt objektilt üle jäänud. Niisiis üritataksegi näiteks ühe tootja armeerimissegule teise tootja krunti ja lõppkrohvi peale kanda jms. Et asjast 100% selgust saada, uurisin seda teemat isiklikult järgmistelt fassaadimaterjalide pakkujatelt: Sakret, MT Grupp (Kreisel), Caparol, Mira. Soovisin saada infot ka teistelt, kuid vastuseed ei saanud. Ju siis ei ole kvaliteedi teema nende jaoks piisavalt oluline. Ja vastus oli kõigil ühene: segada ei tohi. Põhjus on siin lihtne. Tootjad on välja töötanud terve soojustussüsteemi, mida on testitud ja millele antakse tervikuna garantii. Kui nüüd selles süsteemis mõni komponent asendada, siis tootja garantii enam ei kehti. Kellel seda jama vaja on?

Soojustusplaatide liimimine

Võiks arvata, et buumiaegsed EPS-i ainult pätsikestega paigaldajad on ametit vahetanud, kuid võta näpust. Kui tellingul vaatan, suletakse EPS plaadi perimeeter korrektselt ja lisatakse segupätsid keskele. Mõni aeg hiljem tööde kvaliteeti kontrollides selgub, et plaatide perimeetrid on kohati ikka sulgemata (näeb akende ja uste servadest, seina otsast ja ka naelaga torgates). Jääb mulje, et ei tahetagi hästi teha oma tööd. Soojustuse kvaliteet on üldiselt kontrollitav ka termopiltide abil.

Sokliprofiili ei osata paigaldada

Sokliprofiiliga on see häda, et see kipub ära vajuma. Mida paksem soojustus, seda vedelam see profiil on. Sellisel juhul aitab nurgikutega toestamine, mille tegemist kohtab üsna harva. Nii on väga paljudel fassaadidel sokliprofiil armeerimiskihist lahti ja seina servas inetu pragu, kuhu vett koguneb ja seina lõhub.

Sokliprofiili paigalduse juures jäätakse jätkud klambriga kinnitamata (tavaline on selline jätk, kus üks profiil tõstetakse teise peale), profiil lõpetatakse seina nurgas ära.

Vahel jäetakse sokliprofiil sootuks paigaldamata. Tundub, et kehtib põhimõte: Pole profiili, pole probleemi.

Vale tüübeldamine

Kord ei ulatu tüüblid kandeseina, kord ei suudeta auku ette puurida selliselt, et tüübel saaks sirgelt sisse minna. Juhendite järgi peab igal tüüblil segu taga olema (et tüübeldamisel plaati ära ei lõhuks), kuid sellest ei ole keegi kuulnud. Ja kuidas sa teadki, kus see segupäts seal täpselt on. Kui julged küsida, et miks naelaga ei kontrolli enne puurimist, kõlab üldine naer: kus planeedil ma järelevalvet teen omast arust? Meil on kogu aeg nii tehtud ja kuhu see sein ikka kukub.

Ei armeerita korrektselt

Armeerimise osas on kõige suuremad probleemid akende ja uste ümbruses, kus unustatakse diagonaalsed armeerimisvõrgu ribad paigaldada. Samuti on probleem armeerimisvõrgu liiga vähese segukihiga katmine nii, et armeeringut praktiliselt ära ei kaeta. Osa tegelasi on harjunud segukihti niivõrd ebaühtlasena peale kandma, et hiljem tuleb korralik lihvimine teha enne, kui sein korrektne saab. Niisiis lihvitakse mõni kord ka armeerimisvõrk katki…

Kui lihvida siis juba korralikult

Kui lihvida siis juba korralikult

Akna ja muud katteplekid jäävad tihendamata

Kaitseplekkide paigaldamisel tehtavad vead on väga tavalised. Esmapilgul tühisena tunduvad plekkide kalded ja seina pinnast üle ulatumise kaugus võib väga olulist rolli mängida hea lõpptulemuse saavutamiseks. Ka pisike leke jätab fassaadile inetu jälje. Pikem ühe koha märgamine toob enesega kaasa seened ja lahtise krohvi. Tõsisem leke rikub konstruktsiooni kiiresti. Paljud kasutavad tihendamiseks silikooni. Ehk siis plekk tihendatakse silikooniga. Mõte on hea, aga lõpptulemus ei kannata kriitikat, sest silikoon kaotab oma omadused paari aastaga (kestab sama kaua kui garantiiaeg). Plekid tuleb paigaldada selliselt, et tihendamist vajavaid kohti oleks minimaalselt. Problemaatilised liited tuleb tihendada ilmastikukindla massiga.

Külmasillad

Seguga "soojustatud" vuuk

Seguga “soojustatud” vuuk

Vanade korrusmajade soojustamise juures on läbivaks probleemiks see, et akende ja uste perimeetrit pole võimalik korrektselt soojustada, sest leng on praktiliselt tellisega (või sillusega) tasa. Nii saab soojustuse kogu maja, kuid akende servades on külmasillad nii nagu enne. Seda saab vältida kas telliste eemaldamisega avade servadest või siis tuuakse aknad soojustusega ühele tasapinnale. Kahjuks ei harrastata kumbagi varianti, sest need on kallimad kui töö tegemata jätmine. Külmasildadest rääkides peab ära mainima ka need tegelased, kes soojustusplaatide vuuke seguga täidavad. Huvitav, kas ei saada aru, et armeerimissegul on kordades parem soojusjuhtivus (s.t. materjal juhib hästi nii sooja kui ka külma) kui EPS-l. Sama hea oleks kogu fassaad sellise “krohvimisega” ära soojustada.

Loodimine ja rihtimine

Kui mõni aeg tagasi olid asjad nii hullud, et fassaadi soojustati juba niivõrd “tõsiselt”, et looditi iga plaati eraldi, siis õnneks ei ole sellist tegemist enam kohanud. Kasutatakse nööri ja tulemus saab korralik.

Tööohutus puudulik

Suure soojustustööde buumiga oli vahepeal olukord, kus tellinguid ei olnud rendist saada. Kui need said, siis olid need kas mädanenud platvormidega või muidu utiliseerimiseks

"Ohutu" telling

“Ohutu” telling

mõeldud. Enamus objektidel oli üks pidev piirete probleem. Järelevalve, paha inimene, nõuab piirdeid, aga rendis ei ole.  Huvitav, kas rendifirmad küsisid ka vähem raha, kui poolikuid asju välja andsid. Ei ole ju loogiline, et uut autot ostes saad piduriteta auto, kui müük ülesmäge läheb?

Need olid mõned tähelepanekud täna reaalselt ehitusobjektidel toimuva kohta. Loodan, et homme on seis parem.

Lisalugemist fassaadide kohta:

0404-0449 ET-2 Õhekrohviga fassaadisoojustuse liitsüsteemid

Soojustussüsteemi paigaldustehnoloogia