Külalispostitus Oliverilt kes on värskelt oma maja ehituse tellinud ja jagab nüüd meelsasti oma kogemusi.
- projekteerija valimisel on oluline, et oleks olemas hea isiklik kontakt. Kui head klappi ei ole, siis ka tulemus selgelt kannatab. Kohtu projekteerijaga enne lepingu sõlmimist isiklikult.
– kõige kiiremad ajad projekteerijatel on hilistalv-varakevad, sest kõik soovivad kevade, suve alguses ehitama hakata. Siis on ka hind suurem. Kui soovid saada paremat hinda ning vältida kiirustamisest tekkivaid vigu, alusta projekteerimist sügisel.
– kuigi projekteerijad kurdavad aeg-ajalt, et tööd ei ole, siis pakkumiste tegemine võtab neil aega ning vajalike pakkumuste kogumine võrdluse tegemiseks on ajamahukas. Väga paljud bürood lihtsalt ei reageeri ning ei vasta sinu hinnapäringutele. Sellega tasub arvestada ning leppida. Kõige hullemad on lood muidugi ehitajatega. Aga see on juba eraldi teema, millest pikemalt rääkida.
– projekteerimise hinnad kõiguvad seinast-seina, seega väga oluline on võrrelda, mida selle raha eest vastu saadakse.
– projekteerijad armastavad oma nn “tüüpsõlmi” ja varem tehtud lahenduste koopiaid kasutada, mis aga alati ei pruugi sinule sobida.
– kaasa projekti ülevaatamisse ka oma tulevane omanikujärelvalve tegija.
– soovitan tellida maja projekt vähemalt põhiprojekti mahus. Ehitusloaks piisab ka eelprojektist, aga selle järgi normaalselt maja ei ehita.
– lisaks telli ka vajalikud eriosad (küte, ventilatsioon, elekter, nõrkvool).
– põhiprojekt ja eriosad lase üle kontrollida teisel bürool. Siis välistad olukorra, kus samas kohas peavad paiknema ventilatsioonitoru, küttetoru ja elekter. Hiljem ehitusel on muidu nii, et see, kes hiljem tuleb oma tehnosüsteeme ehitama, ei saa enam projekti järgi ehitada ning tal tuleb hakata kohapeal käigult projekti muudatusi tegema.
– eriti põhjalikult soovitan tegeleda elektriprojektiga, pistikute-valgustuse paikapanek ja läbimõtlemine võtavad aega ning ära häbene oma soove ka selgelt väljendamast.
- mina jätsin kõik ehitusloa saamiseks vajalikud toimingud ka projekteerijale sh. (päästeamet ja KOV) asjaajamine
– lõpetuseks lepingust ka mõni sõna. Kui võimalik, kasuta oma lepingu versiooni. Tüüpilised projekteerija lepingud on selgelt tellijale kahjulikud ning hilisem läbirääkimine ja muudatuste sisseviimine ei anna ikkagi nii head tulemust kui oma versioon heast lepingust, milles mõnest nõudest sa läbirääkimiste käigus loobud. Aga olulised nõuded jäävad ikka alles.
Külalispostitus Annelilt kelle kogemus reoveemahuti tellimisega ei olnud just meeldivate killast.
Olen tavapärane väike inimene oma pisikeste argipäevatoimetustega, kes püüab eestlasele kombekohaselt kõik ise ära teha ja kõigega ise toime tulla. Kahjuks leidsin end ühel päeval olukorrast, kus tulin järeldusele, et siin tuleb pöörduda spetsialisti poole. Seisin silmitsi minule täiesti võõra teemaga – mahuti paigaldamine. E-riigis elavale kodanikule loomuomaselt toksisin interneti otsingumootorisse sõnad: mahuti paigaldamine… ja sealt see teekond algas.
Kokkuvõtlikult kogu protsessist:
- tohutu telefoni arve ning palju ebameeldivaid vestlusi;
- mitmed kümned lubatud paigaldamise kuupäevad, mil ootasin paigaldajaid kuid asjata;
- valetamised ja vassimised, mille peale tekkis mõttes vaid küsimus - kas tõesti oli keerulisem natuke sisukam vale välja mõtelda… see on solvav;
- närvikulu;
- 1,5 aastat üles küntud pinnas aias, lõhutud aed, maha võetud 2 õunapuud ning hekk ning kõik asjata…
Mina ise ei ole ka asjade sellises käigus just päris süütu. Tellisin mahuti ja paigalduse ühe ettevõtte käest, kes tundus tollal usaldusväärne ning loomulikult hind oli soodsaim. Mahuti toodi ilusasti kohale ning üteldi, et paigaldaja võtab 
minuga ühendust. Mahuti eest makstud, arve ja garantii saadud, jäin ootama paigaldamist. Tuldigi, paigaldatigi ja peale paigaldust sooviti arveldada sularahas. Üteldi veel, et kui midagi juhtuma peaks, siis garantii kehtib. Olingi nõus. Tagantjärgi - rumal mis rumal! Aga teha polnud enam midagi. Mõni aeg hiljem leidsin, et asi pole õige. Kutsusin paigaldaja kohale ja selguski, et mahuti katki. Esimesel paigaldusel ei jälginud ma, mida täpselt tehakse kuna eeldasin, et tegemist on kogenud inimestega. Tagantjärele mõeldes tean, milles oli viga - koonerdati liivaga ning ei täidetud paak korralikult veega nagu paigaldusjuhend seda nõuab. Uuesti paigaldatud mahuti vajus kokku kohe peale paigaldamist. Ehitaja kiirustas minema ilma sõnagi lausumata ning hiljem sain kopamehelt veel teada, et ehitaja lasi pinnasega kinni katta juba paigaldamise käigus purunenud mahuti. Samuti kui küsisin garantii kohta mahuti müüjalt, vastati, et paigaldas teine ettevõte, mis paistab pankrotti minevat. Kogu lugu kiskus sõna otseses mõttes väga inetuks. Samuti kuulsin mitmelt inimeselt, kellele ka pakuti sularahaga arveldamist sama ettevõtte poolt. Ka nemad olid pakkumisega nõus, kuna säästsid kopsaka summa. Peale minu eiramist tellisin omanikujärelvalvest akti, mis fikseeris olukorra. Ja üllatus – kohe peale seda hakati minuga uuesti suhtlema. Olgu siinkohal üteldud, et peale 1,5 aastat kannatlikku ootamist hakkas ka minu kannatus katkema ning olin juba arvestanud, et uut mahutit ma ei saa ega ka raha tagasi. Minus aga oldi tekitatud hirmuärav viha ning mõtetes tundsin, et saagu, mis saab aga võtan oma eesmärgiks kuulutada kõvasti ning kaugele selle ettevõtte poolt pakutava teenuse kvaliteedist hoiatamaks teisi inimesi. Tänaseks on kolmas mahuti maa all ja enne kevadet ei julge hõisata. Ettevõte teostas lõpuks oma töö.
Esiteks soovitan omanikujärelvalve teenusega tutvumist. Ehitusvõhikuna kahjuks ei teadnud esialgu sellisest võimalusest kuid akti koostamine pani kogu protsessi uuesti liikuma. Teiseks - mitte kunagi ärge arveldage sularahas, isegi siis kui seda tungivalt soovitatakse. Alati küsige makset tõestav dokument. Kolmandaks - ükskõik, mis ehitust tellite oma ala spetsialistidelt, viige end asjaga kurssi, selleks, et õigel ajal aru saada, et tegu on „soss-seppadega“.
Loodan siiralt, et minu kirjapandu on abiks ja hoiataks samade vigade tegemisest.
Lugupidamisega,
Anneli Endla
Viimasel ajal on tänu “CO2 hangetele” ja Kredexi toetustele käimas väga suuremahulised fassaadide soojustamise tööd. Õiget materjali kasutades ja korrektsete töövõtetega on kokkuhoid küttekuludelt garanteeritud. Et soovitud energiasääst ka reaalsuseks saaks, on vaja fassaadid õigesti soojustada. Mure on selles, et paljud ehitajad ei ole teemaga kursis ja toimub praagi tootmine. Oma osa on kvaliteedi puudumises ka ehitajate põuas. Samas hankeid on korraga palju.
Armeerimisvõrgu seguvaba paigaldus
Fassaadi soojustamise all pean silmas nn SILS süsteeme.
Puudulik projektijuhtimine
Kui suur juht ja õpetaja ütleb, kuidas ja millega teha, siis nii tehaksegi. Tore, kui tööde juht on fassaadide soojustamise põhitõdedega kursis. Tihti kipub olema vastupidi. Ja nii ei saa ka lõpptulemus parem tulla.
Alapakkumised
On juhuseid, kus alapakkumine tehakse sihilikult, et töö omale saada ja alltöövõtjaid “üle lastes” ikkagi kasum tasku panna. Kahjuks on päris mitu firmat (keda isiklikult tean), kes nii teevad. Tööd saavad nad peamiselt riigihangetelt, kus füüsiline omanik puudub ja valida tuleb soodsaim hind. Eratellijate juures sellised firmad tegutseda ei saaks. Teine punt alapakkujaid on need firmad, kellele tuleb hinnapäringuid aknast ja uksest. Kuna töösse läheb vaid murdosa tehtud pakkumistest, ei hakata palju projekti süvenema ja tehakse suht lambist pakkumised. Kui töö kätte saadakse, hakatakse süvenema ja avastatakse, et üks ja teine asi on ununenud. Kuna peale maksta ei taheta, hakatakse kokku hoidma. Kokkuhoid on võimalik, kui projekt on üldsõnaline ja ehitusleping võimaldab sahkerdada. Kuna riigihanked on orienteeritud madalamale hinnale, on nii projektid kui ka lepingud puudulikud. Seega võimalusi sahkerdamiseks on palju.
Kolmas versioon alapakkumiste osas on pikalt ette planeeritud tööd, mille tegemise kohta on hanked korraldatud tükk aega enne reaalselt töödega alustamist. Varem tehtud pakkumised ei ole uue “buumi ajal” enam konkurentsivõimelised, sest töömees tahab rohkem raha kui arvestatud, tellingute rent on kallim jne jne.
Mida teha? Tuleb oodata, et see “buum” mööduks. Kui eratellija saab oma fassaaditöödel ise silma peal hoida ja ehitajat valides probleeme ennetada, siis riik sellega toime ei tule. Nii ehitataksegi täielikku jama. Viimasel ajal on muidugi ka paljudel eratellijatel (KÜ-del) tendents vähempakkumised võitjaks kuulutada. Sel juhul ei ole head nahka loota.
Eestis talve ei ole
Talvel saab fassaade soojustada väga edukalt, kuid järgida tuleb tootja poolt talvisteks töödeks ette antud juhiseid. Neid juhised aga ei täideta. Alates sellest, et EPS liimitakse suvise liimiga, kui väljas on -10 kraadi külma ja lõpetades jäätunud seina armeerimisega. Ei ole erand ka külma vee kasutamine segu tegemiseks.
Erinevate tootjate toodete segamine.
Olen pidanud väga palju antud teemal vaidlema. Ehitajal on mugav kasutada seda kaupa, mis on antud hetkel soodsam või kuskilt objektilt üle jäänud. Niisiis üritataksegi näiteks ühe tootja armeerimissegule teise tootja krunti ja lõppkrohvi peale kanda jms. Et asjast 100% selgust saada, uurisin seda teemat isiklikult järgmistelt fassaadimaterjalide pakkujatelt: Sakret, MT Grupp (Kreisel), Caparol, Mira. Soovisin saada infot ka teistelt, kuid vastuseed ei saanud. Ju siis ei ole kvaliteedi teema nende jaoks piisavalt oluline. Ja vastus oli kõigil ühene: segada ei tohi. Põhjus on siin lihtne. Tootjad on välja töötanud terve soojustussüsteemi, mida on testitud ja millele antakse tervikuna garantii. Kui nüüd selles süsteemis mõni komponent asendada, siis tootja garantii enam ei kehti. Kellel seda jama vaja on?
Soojustusplaatide liimimine
Võiks arvata, et buumiaegsed EPS-i ainult pätsikestega paigaldajad on ametit vahetanud, kuid võta näpust. Kui tellingul vaatan, suletakse EPS plaadi perimeeter korrektselt ja lisatakse segupätsid keskele. Mõni aeg hiljem tööde kvaliteeti kontrollides selgub, et plaatide perimeetrid on kohati ikka sulgemata (näeb akende ja uste servadest, seina otsast ja ka naelaga torgates). Jääb mulje, et ei tahetagi hästi teha oma tööd. Soojustuse kvaliteet on üldiselt kontrollitav ka termopiltide abil.
Sokliprofiili ei osata paigaldada
Sokliprofiiliga on see häda, et see kipub ära vajuma. Mida paksem soojustus, seda vedelam see profiil on. Sellisel juhul aitab nurgikutega toestamine, mille tegemist kohtab üsna harva. Nii on väga paljudel fassaadidel sokliprofiil armeerimiskihist lahti ja seina servas inetu pragu, kuhu vett koguneb ja seina lõhub.
Sokliprofiili paigalduse juures jäätakse jätkud klambriga kinnitamata (tavaline on selline jätk, kus üks profiil tõstetakse teise peale), profiil lõpetatakse seina nurgas ära.
Vahel jäetakse sokliprofiil sootuks paigaldamata. Tundub, et kehtib põhimõte: Pole profiili, pole probleemi.
Vale tüübeldamine
Kord ei ulatu tüüblid kandeseina, kord ei suudeta auku ette puurida selliselt, et tüübel saaks sirgelt sisse minna. Juhendite järgi peab igal tüüblil segu taga olema (et tüübeldamisel plaati ära ei lõhuks), kuid sellest ei ole keegi kuulnud. Ja kuidas sa teadki, kus see segupäts seal täpselt on. Kui julged küsida, et miks naelaga ei kontrolli enne puurimist, kõlab üldine naer: kus planeedil ma järelevalvet teen omast arust? Meil on kogu aeg nii tehtud ja kuhu see sein ikka kukub.
Ei armeerita korrektselt
Armeerimise osas on kõige suuremad probleemid akende ja uste ümbruses, kus unustatakse diagonaalsed armeerimisvõrgu ribad paigaldada. Samuti on probleem armeerimisvõrgu liiga vähese segukihiga katmine nii, et armeeringut praktiliselt ära ei kaeta. Osa tegelasi on harjunud segukihti niivõrd ebaühtlasena peale kandma, et hiljem tuleb korralik lihvimine teha enne, kui sein korrektne saab. Niisiis lihvitakse mõni kord ka armeerimisvõrk katki…
Kui lihvida siis juba korralikult
Akna ja muud katteplekid jäävad tihendamata
Kaitseplekkide paigaldamisel tehtavad vead on väga tavalised. Esmapilgul tühisena tunduvad plekkide kalded ja seina pinnast üle ulatumise kaugus võib väga olulist rolli mängida hea lõpptulemuse saavutamiseks. Ka pisike leke jätab fassaadile inetu jälje. Pikem ühe koha märgamine toob enesega kaasa seened ja lahtise krohvi. Tõsisem leke rikub konstruktsiooni kiiresti. Paljud kasutavad tihendamiseks silikooni. Ehk siis plekk tihendatakse silikooniga. Mõte on hea, aga lõpptulemus ei kannata kriitikat, sest silikoon kaotab oma omadused paari aastaga (kestab sama kaua kui garantiiaeg). Plekid tuleb paigaldada selliselt, et tihendamist vajavaid kohti oleks minimaalselt. Problemaatilised liited tuleb tihendada ilmastikukindla massiga.
Külmasillad
Seguga “soojustatud” vuuk
Vanade korrusmajade soojustamise juures on läbivaks probleemiks see, et akende ja uste perimeetrit pole võimalik korrektselt soojustada, sest leng on praktiliselt tellisega (või sillusega) tasa. Nii saab soojustuse kogu maja, kuid akende servades on külmasillad nii nagu enne. Seda saab vältida kas telliste eemaldamisega avade servadest või siis tuuakse aknad soojustusega ühele tasapinnale. Kahjuks ei harrastata kumbagi varianti, sest need on kallimad kui töö tegemata jätmine. Külmasildadest rääkides peab ära mainima ka need tegelased, kes soojustusplaatide vuuke seguga täidavad. Huvitav, kas ei saada aru, et armeerimissegul on kordades parem soojusjuhtivus (s.t. materjal juhib hästi nii sooja kui ka külma) kui EPS-l. Sama hea oleks kogu fassaad sellise “krohvimisega” ära soojustada.
Loodimine ja rihtimine
Kui mõni aeg tagasi olid asjad nii hullud, et fassaadi soojustati juba niivõrd “tõsiselt”, et looditi iga plaati eraldi, siis õnneks ei ole sellist tegemist enam kohanud. Kasutatakse nööri ja tulemus saab korralik.
Tööohutus puudulik
Suure soojustustööde buumiga oli vahepeal olukord, kus tellinguid ei olnud rendist saada. Kui need said, siis olid need kas mädanenud platvormidega või muidu utiliseerimiseks
“Ohutu” telling
mõeldud. Enamus objektidel oli üks pidev piirete probleem. Järelevalve, paha inimene, nõuab piirdeid, aga rendis ei ole. Huvitav, kas rendifirmad küsisid ka vähem raha, kui poolikuid asju välja andsid. Ei ole ju loogiline, et uut autot ostes saad piduriteta auto, kui müük ülesmäge läheb?
Need olid mõned tähelepanekud täna reaalselt ehitusobjektidel toimuva kohta. Loodan, et homme on seis parem.
Lisalugemist fassaadide kohta:
Külalispostitus Oliverilt kes on värskelt oma maja ehituse tellinud ja jagab nüüd meelsasti oma kogemusi.
– Maatükk on ainuke asi, mida sa ei saa mitte kunagi muuta, seetõttu tuleb õige krundi otsimiseks piisavalt aega varuda.
– Kui ostad krundi linnast väljapoole, uuri, milline on bussiliiklus, kas on olemas külapood, lastega peredel tasub uurida, et isegi kui lasteaed on olemas, siis ei pruugi seal vabu kohti olla. Pärast tassid oma lapsi ikka linna lasteaeda.
– Käi vaatamas erinevaid krunte, siis tekib parem arusaamine, mida pakutakse ning mis meeldib.
– Kui mõni krunt on meeldima hakanud, käi seda vaatamas mitu korda ning kindlasti ilma maaklerita. Saad rahulikult ringi vaadata. Vaata kustpoolt päike tõuseb ning milline on krundi päikesepoolne külg.
– Eriti hea oleks, kui oleks juba teostatud ka geoloogilised uuringud. Nii jäävad ära üllatused vundamendi ehitamisel, mis tähendavad alati suuremat rahakulu.
– Mina ostaks krundi talvel-kevadel. Suvel on kõik nagunii ilus, aga talvel-kevadel tulevad vead välja.
– Uuri välja, kas liitumiste eest on tasutud (elekter-vesi). Liitumistasud võivad päris kallid olla.
– Kontrolli üle, mida maakler või omanik räägib. Tavaliselt püütakse midagi ilustada. Keskmine Eesti maakler teab müüdava kinnistu kohta ainult hinda, kui sedagi.
– Veendu, millised on piirangud ehitamiseks. Kas on olemas detailplaneering, millised on tingimused sinu krundil ning naaberkruntidel, et sinna kogemata ei kerkiks mõni tootmishoone vms.
– Veendu, et sa pääsed oma krundile avalikult teelt või on olemas vajalik servituut.
– Kui ostad suure krundi ning plaanid ehitada maja krundi tagaossa, siis on ka tulevased vee, kanalisatsiooni ja sissesõidutee ehitamise kulud suuremad ning edaspidi varu aega, et talvel oma sissesõiduteed lumest puhtaks rookida. See võib päris tüütu olla.
– Naabrid, need võivad olla nii sõbrad kui vaenlased. Tee tutvust enne ostu, sealt võid saada ka vajalikku taustainfot, mis aitab otsustada.
Ehitaja ja tellija vahelised kokkulepped fikseeritakse tavaliselt paberil (et meelest ära ei läheks). See on ka mõistlik, sest ehitus on keeruline protsess, mida suuliste kokkulepetega 
reguleerida ei ole mõistlik.
Lepingu valmistab tavaliselt ette ehitaja
Kui eratellija mingeid töid tellima hakkab, siis peale sobiva ehitaja välja valimist sõlmitakse leping tavaliselt ehitaja poolt ette valmistatud põhjale. See on ka arusaadav, sest eratellija ei tegele igapäevaselt ehituse tellimisega ja ei ole kogenud lepingutega. Ehitajal on seevastu pikad kogemused ja lepingupõhjad tavaliselt olemas.
Kui ehitajalt lepingusse muudatusi soovida, öeldakse vastu, et see meil selline lihtne tüüpleping mida oleme alati kasutanud. Kellelgi probleeme ei ole olnud. Ja tellija pahatihti kirjutab alla. Asi ei ole väga hull, kui ehitaja on korrektne ja võtab lepingut kui formaalsust st teeb tööd hästi isegi siis, kui leping seda otseselt ei nõua. Vähem on muret ka pisitöödega, mille juures suuri probleeme olla ei saa. Näiteks väikeses mahus maalritööd jms.
Kui on tegemist suuremahulisemate töödega, nagu nt maja ehitus, siis peaks ehitusleping olema korrektne ja mõlema poole poolt analüüsitud. Olen omanikujärelevalvet tehes kokku puutunud väga paljude ehitajatega ja tellijatega. Järgnevalt annan omadest kogemustest mõned vihjed millega on vaidlusi ette tulnud
Kes maksab elektri ja vee eest?
Kulude kindlaks määramine – praktiliselt igas ehituslepingus on kirjas, et tellija kindlustab elektri ja vee kasutamise võimaluse. Aga fikseerimata on jäetud see, kes nende kulude eest maksab. Kui tavaolukorras elektrit palju ei kulu, siis hoonet küttes ja niiskust imades on võimalikud kulud väga suured.
Ehitustööde üleandmise tähtaeg
Mis saab, kui ehitaja ei jõua tähtajaks valmis ja ehitustööd lükkuvad edasi – seda juhtub 90% objektidest. Ma ei ole aru saanud, kas ehitajad ei oska töid planeerida või pakutakse huupi need tähtajad (muidugi on ka talv süüdi, kuna tuleb iga aasta meie kliimat arvestades ootamatult?). Fakt on see, et valmis ei jõuta. Tähtaja pikenemisega kaasnevad aga kulud: tellija ei saa üürilepingut lõpetada ja peab üürikorteris edasi elama makstes üüri, omanikujärelevalvele on vaja maksta, kui maja pidi sügiseks valmis olema, aga sai talvel siis kütmise ja lume lükkamise lisakulud jne. Kes maksab? Kas need kulud peaks katma mingisugune trahv, mida on tellijal õigus nõuda tähtaja pikenemise eest? Need asjad on vaja ehituslepingusse panna ja punaseks joonistada. Vastasel juhul hakkab lõputu vaidlus, kes on süüdi ja miks nii paha on ehitada.
Lepingu hind olgu kivist
Lepingu hind – ehitaja teeb pakkumise, mis lisatakse ehituslepingule. Mis juhtub, kui pakkumises ei kajastu mõni töö, mis on projektis olemas ja mille tegemata jätmist ei ole kokku lepitud? Selle lükkega üritavad paljud ehitajad pappi juurde küsida. Tuleb fikseerida, et ehitatakse projekti järgi. Kui mingit asja tehakse projektist erinevalt, siis tuleb neile asjadele eraldi viidata. Kui tegemist on lihtsama ja väiksema tööga, kus projekti ei ole, soovitan lepingulisas KÕIK tööd detailideni lahti kirjutada. Näiteks voodrilaua paigaldus. Peaks olema midagi sarnast: Välisvoodrilaud 21 x 95 mm, profiil see ja see ja kinnitatud selle ja sellega. Ja eraldi siis selle laua värvimine koos kruntimisega ja näiteks oksalakiga katmisega. See tundub tühine ja mõttetu ajaraiskamisena nii kaua, kuni ehitaja toob kohale värvimata laua, mis on õhem kui vaja, vale profiiliga ja kinnitab selle naelaga mis poole aasa pärast roostetama hakkab.
Lepingu hind saab muutuda vaid siis, kui tekib konkreetne lisatöö (mida projektis kirjeldatud ei ole ja ei saagi olla). Näiteks on projektis märgitud puidust aia ehitus koos lihtsa käsitsi avatava väravaga. Nüüd, kui tellija otsustab, et soovib väravat avada automaatikaga, on automaatika lisatöö. Muidugi automaatika hinnast tuleb maha arvata see endine kinnitusviis (riivid, haagid jms), mis projektijärgselt oleks pidanud paigaldatama aga automaatika paigaldusega ära jääb.
Ja loomulikult saab lepingu hind muutuda, kui midagi ära jääb. Näiteks soovib tellija aia ehituse edasi lükata ja selle näiteks ise teha.
Kes vastutab töö juhusliku hävimise eest?
Juhusliku hävimise ja kahjustamise vastutus – Tavaliselt on nii, et ehitaja tahab vastutada nii kaua, kuni ta on töö üle andnud tellijale. Mõistlik. Aga peaks olema nii, et ehitaja vastutab nii kaua, kuni kõik tööd on tehtud ja lõplikult üle antud. Asi selles, et väga tihti paigaldatakse ette uksed ja aknad siis, kui teised tööd veel kestavad – loogiline). Nii kaua, kuni ehitaja objektil toimetab, on kahjustamise risk alati olemas. Näiteks segupritsmed akendel, parketi ja kattepapi vahel liivaterad, mis katet kahjustavad jne jne. Teine nüanss on see, et tellijal ei ole ehituse üle kontrolli, et ta vastutada saaks. Ehitajal aga on (kui tegelikult ei ole, siis on see ehitaja oma probleem).
Valveta ehitusobjekte külastavad tihti pikanäpumehed
Vahel soovib ehitaja, et tema vastutab siis, kui kohal on. Näiteks E-R 09.00-17:00. Ülejäänud aja vastutaks nagu tellija. Kujutame nüüd ette, et toimub vargus ja kõik ehitaja tööriistad ja paika panemata materjalid varastatakse ära. Kas tellija peab teadma, millised tööriistad ja materjalid on objektil? Neid asju teab ehitaja, kui otsustab riskida materjale rohkem varuda ja objektile jätta. Sama siis tööriistadega. Nende asjade eest ei saa tellija vastutada.
Leppetrahvid ja viivised lepingu rikkumise eest
Leppetrahvid, viivised – tihti on lepingutes fikseeritud, et ehitaja maksab objekti üleandmisega viivitamise eest tellijale 0,05% tegemata tööde eest päevas. Oletame, et maja ehitus on maksnud 130 000,- ja lõpetada on jäänud igalt poolt nipet-näpet töid, mille väärtus on suurusjärguna 3000,- . Teha on vähe, aga sisse kah kolida ei saa. Kolmest tuhandest 0,05% on 1,5,-/päevas. Kas see motiveerib kedagi? Või katab pikenenud üüri jms kulud? Kindlasti mitte. Eriti, kui on tegemata väikesed nokitsemise tööd, mis kõige rohkem aega võtavad. Siin aitab, kui lepingus muuta see “tegemata töödest” ära “kogu lepingu hinnast” lausega. Sellisel juhul on päeva maksumus antud näite puhul 65,- mis ei ole kah kõige suurem summa, aga oluliselt rohkem motiveerib kindlasti.
Selle lõpptähtaja ületamise puhuks ette nähtud kaitsevahendiga piirdutaksegi. Aga kas lõpptähtaeg on ainus ehitaja kohustus lepingu järgi? Seal on neid terve rida ja olulisemate kohustuste rikkumise puhuks tuleb leppetrahvid fikseerida. Näiteks: praktiliselt valmis majas käib ehitaja välisjalanõudega, suitsetab jne. Mida siis teha, kui kolm korda oled keelanud, aga ei mõju? Nõuad trahvi, kui see kokku on lepitud. See ei tähenda, et iga asja eest hakkab tellija oma ehitamiseks kulutatud raha tagasi kasseerima, aga peab olema võimalus kord majja saada kui asi hakkab läbuks minema. Ja parim motivaator on alati raha.
Ehituse koguriskikindlustus CAR
CAR kindlustuse sisu ja maksed. CAR on ehitatava hoone kindlustamiseks. Tavaliselt sõlmib ehitaja nii odava lepingu kui vähegi võimalik ja üritab soodustatud isikuks ennast märkida. See tähendab seda, et vara hävimise (mingi paigaldatud materjal vms) korral makstakse see ehitajale kinni. Aga mis juhtub, kui tellija on selle eest juba tasunud ehitajale? Või mis saab siis, kui garantiiajal juhtub õnnetus? Ei ole loogiline, et hüvitise saab ehitaja. Ikka tellijal on probleem, kui tema vara on hävinud. See teema on kindlasti laiem ja näen ka ehitajapoolseid argumente, kuid tellija seisukoht saab olla üks: soodustatud isikuks on tellija.
Kindlasti tuleks linnatingimustes hoolitseda selle eest, et CAR kaitseks ka kolmandatele isikutele tekitatud kahju eest. Näiteks kivi kukub naabri autole jms.
Mis kindlustuse maksmust puudutab, siis siin hoitakse kokku. Näiteks koristuskuludelt. Kui aga kujutada ette maha põlenud maja, siis selle koristuskulud võivad väga kulukaks minna.
Tean, et vähemalt osa kindlustusseltse lubab CAR-i maksta osade kaupa. Siin tuleb jälgida, et ehitaja neist maksetest kinni peab, sest ega kindlustus ei hakka kahju hüvitama, kui lepingulised maksed on tasumata. Kõige lihtsam on nõuda (lepingusse sisse kirjutada), et ehitaja esitab enne ehitama asumist CARi poliisi koos maksekorraldusega.
Ehitustööde kontroll
Alati on abiks omanikujärelevalve. Kuid ega ka tema 24/7 töömehe kõrvel ei seisa. Näiteks soojustustöid on hea kontrollida termopiltide tegemise teel. Mõistlik on kokku leppida, et soojustustööde üle andmisele eelneb termopiltide tegemine (soojuspildid mille abil on võimalik soojalekkeid tuvastada). Kui kõik on korras, maksab termograafia teenuse eest tellija, kui ei siis ehitaja.
Kui vajad abi
Kui vajad ehituslepingu koostamisel või täiendamisel abi, võta julgelt ühendust 53427733, mait@profeld.ee
Mõista-mõista, kuidas saab pildil olevat sukavarrast kasutada soojustustööde kontrollimiseks. Kõikide vastajate vahel loosin välja eramaja või korteri termoülevaatuse Tallinnas või Harjumaal. Lisapunkte annab leidlikkus. Vastata saab minu Facebooki fännilehel: http://www.facebook.com/omanikujarelevalve
Majaehitaja.ee lehel on käivitunud uus e-kursus „Kinnisvara ostueelne ülevaatus“, mis keskendub nii eramu kui ka korteri ülevaatusele.
Kursuse eesmärk on ostetava kinnisvara võimalikud ehituslikud probleemid ülevaatuse käigus üles leida ehk teha kinnisvara ost kokkuvõttes turvalisemaks. Praktika näitab, et suuremaid või väiksemaid puudusi on igas majas. Ennekõike on oluline suuremad probleemid, mille kordategemine on kallis või ajamahukas ostuotsuse juures arvesse võtta.
Kursus käitleb nii maja sise- kui ka välisvaatlust ning annab nõu, kuidas võimalikke probleeme üles leida.
Vaata kursuse sisu siit: http://www.majaehitaja.ee/kinnisvara/
Eelmisel aastal alustasin parimate ehitajate väljatoomist. Sai ka loodetud, et 2012. aasta nimekiri tuleb pikem.
Kahjuks peab tõdema, et nimekiri tuleb hoopis lühem. Kedagi nimeliselt välja tuua ei tahakski. See ei tähenda, et head ehitajad on sootuks kadunud. Neid on, aga paraku on ka natuke negatiivset igal ühel juures. Seega otsustasin nimekirja sel korral tühjaks jätta ja kui kellelgi on konkreetselt soovitust vaja, annan selle personaalselt koos selle “negatiivse” infoga, et igaüks saab omad otsused ja järeldused ise teha.
Head uut aastat!
21.11.2012 ETV eetris olnud Pealtnägija ajas taas vere keema. Kuidas siis Facio võidab riigihanke konkursid, jätab tööd pooleli, teeb need kehvalt jne jne. Riigi kinnisvara on 
võimetu midagi ette võtma, sest Riigihangete seaduses puuduvad instrumendid selliste alapakkujate eemaldamiseks hankelt. Käis läbi ka idee hanke korraldajale otsustamisel rohkem õigusi anda. Viimase ma isiklikult välistaks kohe kiiresti, sest kardan, et neid otsustajaid hakatakse varem või hiljem pakkujate poolt “määrima”. See ei saa riigi rahakotile parimal moel mõjuda.
Mõistan Riigi Kinnisvara muret täiesti, aga ei mõista, miks ehituslepinguga oma õigusi piisavalt ei kaitsta. Kui kaks poolt lepivad näiteks kokku, et peale esimest ehitusgraafikust mahajäämust on tellijal õigus töövõtjaga leping lõpetada? Ja siis seda punkti ka rakendada kohe, kui täiendav tähtaeg on lõppenud? Praegu jääb mulje, et lepingud lõpetatakse alles siis, kui ehitaja on renoveeritava maja praktiliselt kasutuskõlbmatuks lammutanud ja tööde lõpptähtaeg on kuu aja pärast. Loogiline, et sellisele olukorrale lihtsat lahendust ei ole. Aga miks lastakse asjadel nii kaugele minna?
Minu arvates peaks kiirelt reageerima (riik peaks laskma juristidel need ehituslepingud selliselt ette valmistada, et kiire reageerimine oleks võimalik ja JOKK). Kui näiteks kohe peale esimest graafikust mahajäämist sekkuda, siis pikka pidu ei oleks. Saaks vajadusel kiirelt (kiiremini) probleemse ehitaja eemaldada ja valida uus tegija. Olen kindel, et selline sekkumine riigi poolt aitab ehitusturult solki eemaldada. Kui sind ikka kolm korda jokutamise eest eemale lükatakse ja venitamisega tekitatud kahjud sisse nõutakse, peaks mõtlema panema küll või mis?
Kinnisvara soetamine on üks suurimatest investeeringutest, mis tavaliselt elu jooksul teha tuleb. Kuna tegemist on niivõrd kalli ja olulise investeeringuga, soovitan enne otsustamist lähemalt tutvuda, millega tegemist on. Tihti on välimuse põhjal hinnates kõik nagu korras, kuid tegelikkuses vajab kinnisvara väga suuri investeeringuid selle korda tegemiseks (varjatud puudused) või on ülalpidamine liiga kallis. Loota, et maakler puudustest rääkima hakkab, on asjatu.
1. Dokumentatsioon – korrektselt vormistatud dokumentatsioon annab ülevaate – kes ehitas, millal ehitas, millest ehitas ja kes ehitamist kontrollis jne. Kuna paber kannatab kõike, siis pimesi pelgalt dokumentide põhjal otsustada ei ole hea mõte. Kindlasti annab kindlust juurde projekti olemasolu ja kasutusluba, mis näitab, et vähemalt välisilme poolest on maja selline, nagu projekti järgi peab olema.
2. Kes on omanik? Kas kinnisvaral on olnud mitu omanikku ja kas esimene oli arendaja või eraisik. Omaniku tausta tasuks kindlasti kontrollida (nt Google). Kindlasti tasuks ettevaatlik olla, kui esimene omanik oli arendaja. Tavaliselt huvitab arendajat vaid kasum. Kvaliteet on teisejärguline. Ettevaatlik peaks olema ka siis, kui maja või korter on mitmeid kordi omanikku vahetanud. Selle põhjuseks on enamasti mingi probleem…. Need põhjused tuleb välja selgitada.
3. Maja väline ülevaatus
- Niiskuskahjustused – tasub vaadata, kas kuskil esineb hallitust või veekahjustuste märke. Tõsise niiskusega seotud probleemi tunneb tuppa sisenemisel siseõhu lõhnast ära. Puuduliku hüdroisolatsiooni esimeseks tunnuseks on lahtised plaadid vannitoas (või asendatud plaadid, mis on ära tuntavad nt vuugisegu teise tooni järgi). Tuleb kontrollida, kas uksed ja aknad sulguvad korrektselt (ei ole tursunud). Tuleb otsida ka liiga ilusaid kohti, kus on näha, et tegemist on värske parandustööga. Sellel parandustööl peab olema põhjus (nt. lae servade värske värv viitab võimalikule läbijooksule mida on üritatud varjata).
-Vajumised – tuleb vaadata, kas esineb pragusid, lahtiseid plaate (koputades tunned ära). Hoolsamalt tasub kontrollida seinte ääri ja nurki, kus võimalikud vajumised on kõige tõenäolisemad (ehitajal on seal keeruline pinnast tihendada). Põranda horisontaalsust tasuks samuti kontrollida. Võib-olla on kogu põrandaplaat ära vajunud.
-Termograafia ja rõhutest – külmal ajal annab palju juurde termograafia ja rõhutesti tegemine (termopiltide tegemiseks on vaja, et välis-ja siseõhu temperatuuride vahe oleks vähemalt 20 kraadi). Täna on pakkujaid palju ja hinnad mõistlikud. Siin ei tasu kokku hoida. Saad hea ülevaate maja soojustuse ja õhutiheduse olukorrast. Muidugi tasub valida selline teenuse pakkuja, kes tulemust sulle kommenteerib. Lihtsalt piltidest ei ole tavainimesele palju kasu.
Kui osad probleemid on kõrvaldatavad, siis mõned mitte. Näiteks olukord, kus maja on ehitatud praktiliselt maa peale ilma vundamendita (vt pilti). Sellist olukorda on väga keeruline tuvastada. Konkreetse probleemi reetis üüratu küttearve, kuna ka põrand oli soojustamata. Maja perimeeter oli ca 1m laiuselt lumevaba ka siis kui mujal oli 50cm paksume lumekiht ja väljas 10 kraadi külma. 
4. asukoht – kas maja asub põllul, heinamaal, soos jne. Kas on naabreid (rahulolevaid) kellelt asukoha valikut uurida. On objekte mida müüakse ainult suvel, kui on kuiv, sest muul ajal on maja nagu saarel (veega ümbritsetud igast ilmakaarest). Tasub jälgida, et maja asuks ümbritsevast pinnast kõrgemal. Kui majal on kelder, on ka sealt võimalik veega seotud probleeme tuvastada: vee randid seintel, kopituse hais jne
5. ülalpidamise kulud – Palju annab juurde, kui uurida eelmiste hooaegade elektri ja kütte arveid jne. Maja võib ilus ja korralikult tehtud olla, aga kui selle ülapidamine on liialt kallis, siis kaob asjal mõte.
6. Asjatundja abi – kui näiteks naabrite küsitlemine ja omaniku tausta uurimine on jõukohane ilma eriharidust ja kogemusi omamata, siis ehituse kvaliteeti oskab kõige paremini hinnata kogemustega spetsialist. Hindamise maksumus on tühine võrreldes võimalike probleemidega, mis tähelepanuta jätmisel kordi suuremaid summasid neelama hakkavad.
Kui vajad kinnisvara ostueelset ülevaatust, tulen appi. Helista 53427733 või saada e-mail mait@profeld.ee. Ülevaatus sisaldab objekti külastust ja kokkuvõtva akti koostamist, kus on avastatud puudused kirjas koos pildimaterjaliga. Akti alusel on võimalik ehitusfirmadest parandustööde hinda uurida, et teada saada, kui palju kinnisvara tegelikult maksma läheb. Ülevaatuse hind Tallinna piires 100,-.