Ehitaja ja tellija vahelised kokkulepped fikseeritakse tavaliselt paberil (et meelest ära ei läheks). See on ka mõistlik, sest ehitus on keeruline protsess, mida suuliste kokkulepetega reguleerida ei ole mõistlik.

Lepingu valmistab tavaliselt ette ehitaja

Kui eratellija mingeid töid tellima hakkab, siis peale sobiva ehitaja välja valimist sõlmitakse leping tavaliselt ehitaja poolt ette valmistatud põhjale. See on ka arusaadav, sest eratellija ei tegele igapäevaselt ehituse tellimisega ja ei ole kogenud lepingutega. Ehitajal on seevastu pikad kogemused ja lepingupõhjad tavaliselt olemas.

Kui ehitajalt lepingusse muudatusi soovida, öeldakse vastu, et see meil selline lihtne tüüpleping mida oleme alati kasutanud. Kellelgi probleeme ei ole olnud. Ja tellija pahatihti kirjutab alla. Asi ei ole väga hull, kui ehitaja on korrektne ja võtab lepingut kui formaalsust st teeb tööd hästi isegi siis, kui leping seda otseselt ei nõua. Vähem on muret ka pisitöödega, mille juures suuri probleeme olla ei saa. Näiteks väikeses mahus maalritööd jms.

Kui on tegemist suuremahulisemate töödega, nagu nt maja ehitus, siis peaks ehitusleping olema korrektne ja mõlema poole poolt analüüsitud. Olen omanikujärelevalvet tehes kokku puutunud väga paljude ehitajatega ja tellijatega. Järgnevalt annan omadest kogemustest mõned vihjed millega on vaidlusi ette tulnud

Kes maksab elektri ja vee eest?

Kulude kindlaks määramine – praktiliselt igas ehituslepingus on kirjas, et tellija kindlustab elektri ja vee kasutamise võimaluse. Aga fikseerimata on jäetud see, kes nende kulude eest maksab. Kui tavaolukorras elektrit palju ei kulu, siis hoonet küttes ja niiskust imades on võimalikud kulud väga suured.

Ehitustööde üleandmise tähtaeg

Mis saab, kui ehitaja ei jõua tähtajaks valmis ja ehitustööd lükkuvad edasi – seda juhtub 90% objektidest. Ma ei ole aru saanud, kas ehitajad ei oska töid planeerida või pakutakse huupi need tähtajad (muidugi on ka talv süüdi, kuna tuleb iga aasta meie kliimat arvestades ootamatult?). Fakt on see, et valmis ei jõuta. Tähtaja pikenemisega kaasnevad aga kulud: tellija ei saa üürilepingut lõpetada ja peab üürikorteris edasi elama makstes üüri, omanikujärelevalvele on vaja maksta, kui maja pidi sügiseks valmis olema, aga sai talvel siis kütmise ja lume lükkamise lisakulud jne. Kes maksab? Kas need kulud peaks katma mingisugune trahv, mida on tellijal õigus nõuda tähtaja pikenemise eest? Need asjad on vaja ehituslepingusse panna ja punaseks joonistada. Vastasel juhul hakkab lõputu vaidlus, kes on süüdi ja miks nii paha on ehitada.

Lepingu hind olgu kivist

Lepingu hind – ehitaja teeb pakkumise, mis lisatakse ehituslepingule. Mis juhtub, kui pakkumises ei kajastu mõni töö, mis on projektis olemas ja mille tegemata jätmist ei ole kokku lepitud? Selle lükkega üritavad paljud ehitajad pappi juurde küsida. Tuleb fikseerida, et ehitatakse projekti järgi. Kui mingit asja tehakse projektist erinevalt, siis tuleb neile asjadele eraldi viidata. Kui tegemist on lihtsama ja väiksema tööga, kus projekti ei ole, soovitan lepingulisas KÕIK tööd detailideni lahti kirjutada. Näiteks voodrilaua paigaldus. Peaks olema midagi sarnast: Välisvoodrilaud 21 x 95 mm, profiil see ja see ja kinnitatud selle ja sellega. Ja eraldi siis selle laua värvimine koos kruntimisega ja näiteks oksalakiga katmisega. See tundub tühine ja mõttetu ajaraiskamisena nii kaua, kuni ehitaja toob kohale värvimata laua, mis on õhem kui vaja, vale profiiliga ja kinnitab selle naelaga mis poole aasa pärast roostetama hakkab.

Lepingu hind saab muutuda vaid siis, kui tekib konkreetne lisatöö (mida projektis kirjeldatud ei ole ja ei saagi olla). Näiteks on projektis märgitud puidust aia ehitus koos lihtsa käsitsi avatava väravaga. Nüüd, kui tellija otsustab, et soovib väravat avada automaatikaga, on automaatika lisatöö. Muidugi automaatika hinnast tuleb maha arvata see endine kinnitusviis (riivid, haagid jms), mis projektijärgselt oleks pidanud paigaldatama aga automaatika paigaldusega ära jääb.

Ja loomulikult saab lepingu hind muutuda, kui midagi ära jääb. Näiteks soovib tellija aia ehituse edasi lükata ja selle näiteks ise teha.

Kes vastutab töö juhusliku hävimise eest?

Juhusliku hävimise ja kahjustamise vastutus – Tavaliselt on nii, et ehitaja tahab vastutada nii kaua, kuni ta on töö üle andnud tellijale. Mõistlik. Aga peaks olema nii, et ehitaja vastutab nii kaua, kuni kõik tööd on tehtud ja lõplikult üle antud. Asi selles, et väga tihti paigaldatakse ette uksed ja aknad siis, kui teised tööd veel kestavad – loogiline). Nii kaua, kuni ehitaja objektil toimetab, on kahjustamise risk alati olemas. Näiteks segupritsmed akendel, parketi ja kattepapi vahel liivaterad, mis katet kahjustavad jne jne. Teine nüanss on see, et tellijal ei ole ehituse üle kontrolli, et ta vastutada saaks. Ehitajal aga on (kui tegelikult ei ole, siis on see ehitaja oma probleem).

Valveta ehitusobjekte külastavad tihti pikanäpumehed

Vahel soovib ehitaja, et tema vastutab siis, kui kohal on. Näiteks E-R 09.00-17:00. Ülejäänud aja vastutaks nagu tellija. Kujutame nüüd ette, et toimub vargus ja kõik ehitaja tööriistad ja paika panemata materjalid varastatakse ära. Kas tellija peab teadma, millised tööriistad ja materjalid on objektil? Neid asju teab ehitaja, kui otsustab riskida materjale rohkem varuda ja objektile jätta. Sama siis tööriistadega. Nende asjade eest ei saa tellija vastutada.

Leppetrahvid ja viivised lepingu rikkumise eest

Leppetrahvid, viivised – tihti on lepingutes fikseeritud, et ehitaja maksab objekti üleandmisega viivitamise eest tellijale 0,05% tegemata tööde eest päevas. Oletame, et maja ehitus on maksnud 130 000,- ja lõpetada on jäänud igalt poolt nipet-näpet töid, mille väärtus on suurusjärguna 3000,- . Teha on vähe, aga sisse kah kolida ei saa. Kolmest tuhandest 0,05% on 1,5,-/päevas. Kas see motiveerib kedagi? Või katab pikenenud üüri jms kulud? Kindlasti mitte. Eriti, kui on tegemata väikesed nokitsemise tööd, mis kõige rohkem aega võtavad. Siin aitab, kui lepingus muuta see “tegemata töödest” ära “kogu lepingu hinnast” lausega. Sellisel juhul on päeva maksumus antud näite puhul 65,- mis ei ole kah kõige suurem summa, aga oluliselt rohkem motiveerib kindlasti.

Selle lõpptähtaja ületamise puhuks ette nähtud kaitsevahendiga piirdutaksegi. Aga kas lõpptähtaeg on ainus ehitaja kohustus lepingu järgi? Seal on neid terve rida ja olulisemate kohustuste rikkumise puhuks tuleb leppetrahvid fikseerida. Näiteks: praktiliselt valmis majas käib ehitaja välisjalanõudega, suitsetab jne. Mida siis teha, kui kolm korda oled keelanud, aga ei mõju? Nõuad trahvi, kui see kokku on lepitud. See ei tähenda, et iga asja eest hakkab tellija oma ehitamiseks kulutatud raha tagasi kasseerima, aga peab olema võimalus kord majja saada kui asi hakkab läbuks minema. Ja parim motivaator on alati raha.

Ehituse koguriskikindlustus CAR

CAR kindlustuse sisu ja maksed. CAR on ehitatava hoone kindlustamiseks. Tavaliselt sõlmib ehitaja nii odava lepingu kui vähegi võimalik ja üritab soodustatud isikuks ennast märkida. See tähendab seda, et vara hävimise (mingi paigaldatud materjal vms) korral makstakse see ehitajale kinni. Aga mis juhtub, kui tellija on selle eest juba tasunud ehitajale? Või mis saab siis, kui garantiiajal juhtub õnnetus? Ei ole loogiline, et hüvitise saab ehitaja. Ikka tellijal on probleem, kui tema vara on hävinud. See teema on kindlasti laiem ja näen ka ehitajapoolseid argumente, kuid tellija seisukoht saab olla üks: soodustatud isikuks on tellija.

Kindlasti tuleks linnatingimustes hoolitseda selle eest, et CAR kaitseks ka kolmandatele isikutele tekitatud kahju eest. Näiteks kivi kukub naabri autole jms.

Mis kindlustuse maksmust puudutab, siis siin hoitakse kokku. Näiteks koristuskuludelt. Kui aga kujutada ette maha põlenud maja, siis selle koristuskulud võivad väga kulukaks minna.

Tean, et vähemalt osa kindlustusseltse lubab CAR-i maksta osade kaupa. Siin tuleb jälgida, et ehitaja neist maksetest kinni peab, sest ega kindlustus ei hakka kahju hüvitama, kui lepingulised maksed on tasumata. Kõige lihtsam on nõuda (lepingusse sisse kirjutada), et ehitaja esitab enne ehitama asumist CARi poliisi koos maksekorraldusega.

Ehitustööde kontroll

Alati on abiks omanikujärelevalve. Kuid ega ka tema 24/7 töömehe kõrvel ei seisa. Näiteks soojustustöid on hea kontrollida termopiltide tegemise teel. Mõistlik on kokku leppida, et soojustustööde üle andmisele eelneb termopiltide tegemine (soojuspildid mille abil on võimalik soojalekkeid tuvastada). Kui kõik on korras, maksab termograafia teenuse eest tellija, kui ei siis ehitaja.

Kui vajad abi

Kui vajad ehituslepingu koostamisel või täiendamisel abi, võta julgelt ühendust 53427733, mait@profeld.ee