Elementmaja ostmine. Ära osta põrsast kotis

Miks otsustatakse elementmajade kasuks?

Elementmajade (moodulmajade) kohta infot kogudes võib leida sarnaseid eeliseid, millega erinevad majatootjad oma toodangut müüvad. Põhilised eelised, mida esile tuuakse:

– Koostekvaliteet on väga hea – tehases soojas, valges ja kuivas keskkonnas kokku pandud elemendid on kvaliteetsed, sest kokku panekut on lihtsam kontrollida ja töömehel on tööd mugavam teha kui väljas külma käes.

– Maja valmib kiiresti – tehases valmis tehtud elemendid pannakse krundil majaks kokku paari päevaga. Klient saab sisse kolida kiiremini kui kohal tehtud maja puhul.

– Soodsam hind – hind on odavam kui kohapeal tehtud majal, sest elemendid pannakse tehases kokku kiiresti nn liinitööna.

Olen omanikujärelevalve töös kokku puutunud 5 erineva elementmaja tootjaga ja pean tunnistama, et lisaks neile eelistele esineb ka hulgaliselt puudusi. Toon mõned välja:

Vundamenti tehases ei ehitata

Moodulmaja tootjad teevad elemendid tehases valmis ja paigaldavad objektil need kiirelt majaks kokku. Aga enne seda peab olema tehtud ka vundament, kuhu need moodulid püsti pannakse. Elementmaja müüja juures maja valides on tavaliselt võimalik erinevate pakettide vahel valida. Lisaks elementide tootmisele saab tellida ka vundamendi ehituse, võtmed kätte paketi jms. Tihti otsustab tellija vundamendi ehituse tellida majapaketiga koos majatehasest, sest siis jääb majapaketi vundamendile sobivus majatehase vastutada. Ühest kohast tellimisel on ka asjaajamist vähem.  Majatehase poolt pakutav vundamendi hind on üldjuhul kallim kui otse tellides, sest majatehas vahendab vundamendi ehitust. Riskide maandamiseks ollakse valmis rohkem maksma.

Kuna majatehase põhitöö on tehases moodulite tootmine, müük ja paigaldus siis vundamentide ehitamine tellitakse tavaliselt alltöövõtuna sisse. Vahel on alltöövõtjaks majatehase pikaajaline partner, vahel aga inimesed, kellega tehakse esimest korda koostööd. Siin tekivadki probleemid.

Näitena võiks tuua maineka majatootja poolt tehtud vundamendi, kus killustik kallati läbi külmunud pinnasele ja asuti sellele raketist tegema. Kohapeal sai meestelt küsitud, kas alus oli ikka kaetud ja külmumata, enne kui killu sisse panite. Vastuseks tuli, et loomulikult, ega me esimest korda ei ehita. Sellegi poolest kaevasin paarist kohast läbi killustiku ja välja tulid mulla ja lumesegused jääkamakad.

Jääkamakad killustiku all

Samal objektil enne valamist kontrollisin armeeringut ja tegin märkuse, et palun kinnitage raketis paremini, sest see võib betooni surve tõttu laiali vajuda ja vajab rihtimist. Sama märkuse saatsin hiljem ülevaatuse aktis ka majatehase esindaja mailile. Betoon valati parandusi tegemata kiirelt ära ja tulemuseks oli laiali vajunud vundament. Selline märkuse ignoreerimine läheb väga kalliks.

Laiali vajunud vundament

Teine juhus oli selline, kus mind kaasati hiljem, kui karp oli püsti ja hulganisti probleeme tekkinud. Tegemist oli plaatvundamendiga, mis pidi toetuma tihendatud killustikalusele. Selleks, et raketist oleks mugavam ehitada ja alused oleksid sirgemad, tehti killustiku peale ca 50-70mm liivapadi. Sinna siis valati vundament peale. Mis juhtub, kui see liiv seal ära kuivab ja killustiku sisse vajub? Vundament hakkab vajuma. 

Dokumenteerimine

Probleemid on ka ehitustööde dokumenteerimisega. Kaetud tööde ülevaatustele järelevalvet ei kutsuta (ka peale korduvate ettekirjutuste tegemist mitte). Päevik vormistatakse nädalate kaupa, teostusjooniseid ei tehta jne. Raske uskuda, aga selliseid moodulmajatootjad on meil ehitusturul täitsa olemas. Tavaolukorras on mõistlik sellise töövõtjaga leping kiirelt lõpetada, kuid moodulmajade puhul, kus kõik tööd on pikalt ette kinni makstud, on see keeruline.

Liiv vajub killustiku sisse

Majapaketi jõudmine objektile

Kui tehases on elemendid ilusti kokku pakitud ja auto peale tõstetud, siis objektile jõudes on terve rida probleeme, mis paigalduse juures on ette tulnud. Toon mõned näited:

– paigaldusmeeskond ei ole enne maja kokku pannud. Tean sellist juhust. Selge, et spetsialistiks ei sünnita, kuid algajaid ilma suurte kogemustega juhita rindele ei saadeta.

– moodulite omavahelisi liiteid ei tihendata korralikult. Aurutõkked ja tuuletõkked tuleb nurkades ühendada, et need ette nähtud viisil toimiksid.

– moodulid ei ole loodis (seinad on kõverad)

– paika pandud elemente ei kaitsta ilmastiku mõjude eest (tuuletõkkeplaadid punduvad, puit vettib…)

– majapaketi püstituse käigus lõhutakse elemente (augud tuuletõkkes jne)

Ehk siis moraaliks nii palju, et tehasest tulevad elemendid on ilusad ja terved, kuid objektil peab hoolikalt jälgima, mida nende elementidega tehakse.

Aeg on suhtumist muuta

Ei oskagi täpset põhjust välja tuua, mis on sellise ehitusstiili viljelemise põhjuseks. Võib vaid oletada, et meie pisikesele turule ei ole mõtet panustada. Põhirõhk läheb ekspordile ja see, mis kohalikul turul müüakse on nii väike osa, et ei tasu rabelemist: palju kisa aga vähe villa, nagu öeldakse. Võib olla on asi lihtsalt töösse suhtumises: tehakse nii nagu alati on tehtud ja kuna ollakse kuidagi suurtest hagidest pääsenud, siis pole nagu põhjust mugavast tsoonist välja tulla ja midagi muuta.  Kui ettevõte tahab pikalt ja edukalt turul toimetada, ei saa ta endale sellist jama lubada.

Lepingud ja tüüptingimused

Saatsin terve rea elementmajade tootjatele e-maili, kus soovisin postituse jaoks tüüptingimusi, et neid siis lahata ja kommentaarida. Kahjuks ei saatnud neid mitte ükski tootja. Üks vastas, et nad on loobunud tüüptingimustest ja teine, et neil vastavad tüüptingimused konkreetse turu seadusandlusele ja normatiivaktidele.

Olgu, las need tingimused siis olla. Kui ei saadeta, siis on sellel mingi põhjus. Seda paranoilisemalt tuleb neisse suhtuda. Annan siinjuures mõned soovitused, mida tuleks tüüptingimuste ja lepingute osas tähele panna. Olulisemad:

Ebamõistlik tellija vastutus

Tüüptingimuste ja lepingute osas on mõistlik välistada ebamõistlik tellija vastutus. Näiteks peab tellija vastutama töövälisel aja majatootja vara eest objektil. Kuidas see reaalselt peaks siis välja nägema? Ehitaja ja tellija vaatavad igal õhtul koos kogu ehitusplatsi üle ja panevad kirja kõik mis objektil vedeleb ja järgmisel hommikul saavad uuesti kokku ja kontrollivad kogu nimekirja üle, ega midagi vahepeal jalutama pole läinud? Äkki on mõistlik töövõtjal väärtuslikum kraam kaasa võtta kui õhtul ära läheb? On mõistlik, et valveta maja juures võib üht-teist toimuda ja kui tellija soovib, siis saab ta valve palgata. Kuid sellegi poolest ei saa tellijat panna vastutama töövõtja töövahendite jms eest, sest ta ei pea teadma, millised tööriistad ja vahendid töövõtjal objektil on.

Tööde eest tasumine

Teine oluline tingimus on tööde eest tasumine. Leidsin arvutist kahe majatootja lepingud, kus üks soovib enne maja tellija objektile toomist saada ettemaksu 95% maja hinnast ja teine 90%  maja hinnast. Tellija (ja ka pank) peab tehast nii palju usaldama, et maksab 90% maja hinnast enne kui oma maja näeb?

Tean juhust, kus suure ettemaksu teinud tellija muutus majatootja “vangiks”. Enamus töid oli alla igasugust arvestust tehtud, kuid tellija kannatas vaikides, sest kartis, et ehitaja jalutab suure ettemaksuga minema, kui asi teravaks läheb. Ehitaja tausta uurides oli kartus igati õigustatud. Ja nii juhtuski. Õnneks oli selleks hetkeks ettemaksu osa üsna väikses jäänud.

Et riske maandada, on mõistlik pangagarantii kasuks otsustada. Olen kindel, et majatootjatel ei ole selle vastu midagi. Igal juhul on kindlam garantii eest pangale maksta kui riskida, et majatootja läheb sinu rahaga koos vaikselt hingusele. Riskid on liiga suured.

Kokkuvõte

Tehases toodetud elementmaja tasub osta küll, sest elemendid on kvaliteetselt koostatud. Maja püstitamisel tasub aga hoolega silm peal hoida. Samuti peab hoolega jälgima vundamendi ehitust ja muid konstruktsioone (katus, sisetööd jne).

Lepingutesse on mõistlik hoolega süveneda ja kõik ebamõistlikud punktid välja rookida, kui see võimalik on. Osa majatootjaid on lepingutes jäigad. Nad on valmis järeleandmiste asemel pigem kliendist loobuma, kui vastu tulema. Sellisel juhul tasubki uus partner valida, kes on valmis paindlikult ka tellija huvidega arvestama.

Tõrva sisse natuke mett kah. Helistasin just ühele kliendile, kes elab juba mõnda aega tehases toodetud elementmajas. Uurisin muuhulgas, kuidas majaga rahul on? Vastuseks sain, et kõik on väga hea, ülalpidamiskulud on minimaalsed.

Kui oled elementmaja kasuks otsustamas ja vajad abi omanikujärelevalve osas siis kirjuta mulle mait@profeld.ee. Saan abiks olla.

9 Comments


  1. dets. 6, 2015
    4:17 e.l.

    Argo

    Tere,

    Mida see teenus omanikujärelvalve sisaldab
    ja mis selle hind on?

    Lugupidamisega
    Argo


  2. dets. 15, 2015
    3:39 p.l.

    maitL

    Tere,

    Saatsin Teile meili.


  3. dets. 18, 2015
    12:12 e.l.

    AntiL

    Tere
    oleks samuti huvitatud omanikujärelvalve hindadest.


  4. jaan. 10, 2016
    9:59 p.l.

    aaks

    Oleks ka huvitatud omanikujärelvalve hinnast?


  5. jaan. 10, 2016
    10:18 p.l.

    maitL

    Tere,

    Saatsin teile info meilile. Järelevalve tüüphinnad on kõik hinnakirjas avalikult näha: http://www.omanikujarelevalve.com/hinnakiri/. Kui soovite täpsemat pakkumist siis palun saatke projekt meilile.


  6. jaan. 10, 2016
    10:31 p.l.

    maitL

    Tere,

    Omanikujärelevalve teenuse leiad siit: http://www.omanikujarelevalve.com/hinnakiri/. Täpsema pakkumise jaoks palun saada projekt mait@profeld.ee.


  7. jaan. 10, 2016
    10:32 p.l.

    maitL

    Omanikujärelevalve teenuse leiad siit: http://www.omanikujarelevalve.com/hinnakiri/. Täpsema pakkumise jaoks palun saada projekt mait@profeld.ee


  8. mai 12, 2016
    6:15 p.l.

    Argo

    Tere!
    Ehk oskate soovitada tegijaid?


  9. mai 12, 2016
    9:13 p.l.

    maitL

    Soovitamine on üks tänamatu töö. Täna on töö kvaliteetne aga homme enam mitte ja peab sõnu sööma hakata. Telefonitsi võin arvamust avaldada küll. 53427733

Post a Comment

Your email is never published nor shared. Required fields are marked *