Kas ja millal võib omanik ise omanikujärelevalvet teha?

Segadus uue Ehitusseadustiku ümber

Ehitusseadustik on juba omajagu aega kehtinud, kuid tundub, et segadus omanikujärelevalve tegemise kohustuse ümber on endiselt väga suur. Püüan siinkohal teemasse natuke selgust tuua.

Ehitusseadustik

Vana ehitusseadus lubas omanikul oma maja ehituse üle ise järelevalvet teha

Enne 2015. aasta 1. juulit kehtinud Ehitusseaduse järgi võis ehitise omanik teha omanikujärelevalvet ise, kui ehitati väikeehitist, üksikelamut, suvilat, aiamaja, taluhoonet, ehitise teenindamiseks vajalikku rajatist, riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitist. Selleks ei pidanud ehitise omanik oma pädevust tõendama ega ka pädev olema. Absurdne ja arusaamatu põhimõte. Sama hästi võiks autojuht oma sõidukiga ilma lubadeta sõita ja ainult võõra autoga peaks juhiluba omama. 

Omanik võib ise järelevalvet teha vaid vastava pädevuse olemasolul

Uue Ehitusseadustiku järgi on omaniku kohus tagada ehitise ehitamise üle asjatundlik omanikujärelevalve. Ehitusloakohustusliku ehitise üle võib omanikujärelevalvet teha vaid kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Järelikult kui on vaja ehitusluba taotleda, on vaja ka kaasata omanikujärelevalve, kellel on õigus (vastav kvalifikatsioon) seda teenust osutada ( isiku kvalifikatsiooni tõendab haridusel ja töökogemusel põhinev kutseseaduse kohane kutse). Muudel juhtudel, kui ei ole tegemist ehitusloakohustusega, võib omanik palgata järelevalve, kes peab olema asjatundlik, kuid kvalifikatsiooninõuetele ta vastama ei pea. Ehitise tüübid, mille ehitamiseks on vajalik ehitusluba või ehitusteatis, on kirjas Ehitusseadustiku lisas nr 1. Tabel ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta

Mõned näited, mis puudutavad põhiliselt just endale maja ehitavaid tellijaid

Eramute puhul, mis ehitatakse kuni 60 m2 ehitusaluse pinnaga ja mis on kuni 5 meetrit kõrged, piisab ehitusteatisest. Sellise elamu võib ehitada nii, et järelevalve on olemas, aga kvalifikatsiooni tõendamine ei ole oluline (sisuliselt võib omanik ise järelevalvet teha või palgata näiteks naabri Mari, kui tellija arvab, et Mari on piisavalt asjatundlik).

Üle 5 meetri kõrguste elamutele ehitamiseks on vajalik ehitusluba ja kaasata tuleb järelevalve, kellel on vastav kvalifikatsioon. Selleks, et vältida ühekordsete alla 5 m kõrguste elamute ehitust ilma vastavat kvalifikatsiooni omava järelevalveta, on ehitusloakohustuslik ka elamu, millel on küll kõrgust alla 5 meetri, kuid ehitusalust pinda rohkem kui 60 m2.

Ütlemine “Ise tehtud, hästi tehtud” ei pea kahjuks ehituses tihti paika

Laiendamise puhul on asi lihtsam

Kui olemasolevat elamut soovitakse laiendada kuni 33%, siis on vajalik ehitusteatis, mis tähendab seda, et omanikujärelevalvet võib teha ilma kvalifikatsiooni tõendamata. Üle 33% laiendamised tuleb teha ehitusloa alusel ja siis on vajalik kvalifitseeritud järelevalve.

Oma maja laiendamise osas võib ju silma kinni pigistada, aga praegu on väga suure hooga tekkimas kortermajade katusekorruste väljaehitused. Need laiendused on tavaliselt alla 33% mahust ja käivad ehitusteatise alla. See on asjaolu, mis mulle arusaamatuks jääb. Korterelamule lisakorruse tegemine on oluliselt keerukam kui elamu ehitus ühele perele, aga järelevalvet võib selle üle teha naabri Mari, kui ta on tellija arvates asjatundlik.

Üldiselt hea seadus

Kokkuvõttes võin oma kogemusest öelda, et uus ehitusseadustik mulle järelevalve osas meeldib (välja arvatud laiendamise aspektist). Just selle pärast, et inimene, kellel ei ole halli aimugi maja ehitusest, ei saa selle maja ehitamise üle omanikujärelevalvet teha. Mul ei ole mitte midagi selle vastu, kui inimene omale maja ehitab. Vastupidi, väga hea ja tubli tegemine. Seda vaid juhul, kui ise ehitatud maja mitte kunagi edasi ei müüda. Kui maja aga edasi müüakse, ei ole ju enam tegemist omale ehitatud majaga. Kinnisvara ostueelse ülevaatuse teenust pakkudes olen selliseid “omale ehitatud” maju väga palju käinud kontrollimas ja peab kurbusega tunnistama, et valdav enamus neist on tehtud väga kehvasti. Omale ehitamise puhul on suureks probleemiks asjatundmatu materjalikasutus ja puudulikud dokumendid. Kehtib üldine arvamus, et ma ju ehitan omale, mida ma nende paberitega pärast ikka teen. Tore on, aga uuel omanikul võib neid vaja minna, sest tema ju ei tea kui „hästi“ algne omanik omale maja ehitas.

Omanikujärelevalve on kohustuslik

Lõpetuseks peab ütlema, et omanikujärelevalve oli ehitise ehitamisel kohustuslik enne „uut“ ehitusseadustikku ja on kohustuslik ka nüüd Ehitusseadustiku kehtimise ajal. Ainus suur vahe on selles, et õnneks praegu iga mees ikka maja ehituse üle järelevalvet teha ei tohi. Omaniku kohustus on tagada asjatundlik järelevalve. Kui järelevalve teenust pakub teenusena juriidiline isik, siis on temal ka oma pädevuse tõendamise kohustus. Kui omanik teeb ise füüsilise isikuna järelevalvet, siis peab ta olema asjatundlik, kuid asjatundlikkust ta tõendama ei pea.

Ehitustööde tellijate seas on levimas endiselt arusaam, et omanikuna võivad nad ise nii ehitada kui ka omanikujärelevalvet teha sõltumata sellest, kas nad teemast midagi ka jagavad. Ilmselt hakatakse mõtlema alles siis, kui maja müüki pannakse ja uus omanik ekspertiisi tellib ning selgub, et järelevalve ei ole kaugeltki mitte asjatundlik olnud. Sellisel juhul on täiesti võimalik, et uus omanik hakkab probleemide likvideerimist nõudma müüjalt.

 

Post a Comment

Your email is never published nor shared. Required fields are marked *