Omal käel ehituse juhtimise võlu ja valu

Kas ehitust juhtida omal käel või tellida valmis maja peatöövõtuna ühest ehitusfirmast? See on küsimus, mida mulle pidevalt esitatakse. Tavaliselt vastan sellele lihtsalt: Kui on aega palju ja raha vähe, siis vali omal käel projektijuhtimine. Kui on aega vähe ja raha palju, siis telli võtmed kätte peatöövõtuna. Kui aega ei ole ja raha kah ei ole, siis ära ehita.

Minu praktikas on valdavaks aga selline variant, kus on valitud üks peatöövõtja, kes teeb ära enamuse töödest ja tellija ise võtab oma kanda need osad, milles on kindel, et saab odavamalt oma tuttavatelt. Näiteks on tuttav küttemees, elektrik vms.

Kuna teema on oluline ja puudutab väga paljusid oma maja ehitusega alustajaid või ehituse planeerijaid, otsustasin kolmelt omal käel projekti juhtides maja ehitanud kliendilt tagasisidet küsida. Kõik nad on maja ehituse lõpetanud ja elavad oma kodus sees. Arvo ja Eero ostsid enamuse töödest sisse, Rein tegi väga palju ise ära. Nimed on muudetud.

Peatöövõtja ja tellija sõbralikult kätt surumas

1. Miks valisid omal käel projektijuhtimise?

Arvo: Kaks põhjust, raha kokkuhoid ja parima tulemuse saavutamine. Olles 2 võtmed kätte lepingu kogemust saanud sama objekti peal, oli selge, see võib olla mugav lahendus, aga ei garanteeri parimat tulemust ja on kallim variant kui ise projektijuhtimisega tegeleda. Kokkuvõttes hoidsin ise tegeledes ca 15-20% kokku võrreldes esialgsete lepingute maksumustega.

Eero: Kindlalt ei oska öelda, miks nii läks. Kui ma oleks võtnud maja tehasest (elementmaja või midagi sellist), võib olla siis oleks võtnud nn võtmed kätte.

Järgmine põhjus oli selles, et pole olemas “üldehitajat”. Jah, väidetakse ja ka kirjutatakse, aga olgem ausad – see kes oskab kõike, ei oska tegelikult midagi. Mitte halvustavalt. Lihtsalt, ehitusfirma ei saa endale lubada iga eriala omavat töötajat.

Ehk ikkagi see nn peatöövõtja (projektijuht) oleks ise otsinud teisi alltöövõtjaid. (elektrikud, san.tehnikud, pahteldajad, krohvijad, jne).

Ja mida see minu jaoks tähendab? See, et maksan rohkem või kannatab kvaliteet, sest otsitakse odavam tegija, kus minul kontroll puudub. Peatöövõtja tahab ju kasumit ka teenida.

Ja veel – tehastest majadel on palju reklaami ja suured tegijad. Üldehitusfirmasid on palju ja raske valida. Ning hinnapakkumised on seinast seina.

Ja siis tekib küsimus, kuidas sama töö eest küsitakse (kümnetes tuhandetes) erinevaid summasid.

Rein: Kuna tegin palju töid ise (eriosad jne), siis on loogiline, et tegelesin ka projektijuhtimisega.

2. Millised on omal käel projektijuhtimise peamised eelised ja millised on puudused ning miks?

Arvo: Eramaja puhul on eeliseks ja ühtlasi miinuseks, et tead täpselt, mis lõpptulemust sa soovid ja et soovid vaid parimat tulemust. Ehitajad ei ole väga harjunud, kui nende tööd pidevalt jälgitakse ja nõutakse punktipealt lepingus kokkulepitut.

Peamine puudus on kindlasti täiendav aja ja närvikulu, mis on tingitud töövõtjate otsimise, kauplemise, tööprotsessi jälgimise ning juhtimisega. Ehitus on paraku selline valdkond, kus isegi väga põhjalik planeerimine ei taga muretut ehitust, sest ettenägematusi tuleb ette tihti. Samuti tuleb ise vastutada kõikide töövõtjate sujuva kokkusobitamise eest. Mind aitas palju kohapeal olnud väga professionaalne üldehituse objektijuht, kes hoidis silma peal, kui mind ennast .kohapeal ei olnud.

Lisaks oli minu puhul puuduseks sarnase varasema kogemuse puudumine. Kuid üritasin seda korvata põhjaliku ettevalmistusega, enese kurssi viimisega ja teiste asjatundjatega (järelevalve, materjalide maaletoojad, konstruktorid, teised ehitajad) konsulteerimisega ning protsessi jälgimise ja juhtimisega. Tagantjärgi võib öelda, et kogemuse puudus pole väga suur probleem, kuid eks iga varasem kogemus aitab asju sujuvalt korraldada.

Lõpptulemusega olen väga rahul, kuid aja ja närvikulu oli arvestatav.

Eero: Eelised – saad valida ise, kes ja mida teeb. Saad odavamalt, puudub vahendaja. Saad tegijad, kes tegelevad ainult teatud töödega. Eeliseid on palju.

Puudused – suurim puudus on aeg! Sa pead suutma kõik tööd planeerida nii, et suuri seisakuid ei toimuks. Ehk olema ettenägelik ja palju suhtlema ehitajatega.

Rein: Ise projekti juhtida on huvitav, ja loogiline on, et ka soodsam. Lisaväärtusena oled koguaeg asjas sees ja tead täpselt, mis kvaliteediga mingi osa tehtud sai. Hiljem majaelanikuna on süsteeme väga hea hallata ja remontida vms. Suurim miinus on loomulikult meeletu ajakulu. Sageli hakkab hommikul ärgates pea tööle ja vahelduva eduga on ehituse teema peas õhtuni. Ja nii kogu ehitusperioodi jooksul.

Ilma peatöövõtjata ehitatud maja

3. Mida soovitad teistele, kes on sama valiku ees (kas tellida kõik tööd peatöövõtjalt või osade kaupa ise otsida)?

Arvo: Kui tahtmine on olemas ja valmisolek panustada, siis osade kaupa ehitus on kuluefektiivsem ja oled ise protsessi ja lõpptulemuse peremees. Kui finantsid lubavad, siis on alternatiiv professionaalse projektijuhi valimine, kes suurema osa sellest tööst sinu jaoks ära teeb.

Eero: Teha endale kindlaks, kas on vaba aega (ca aasta). Pead arvestama, et ehitajad tahavad kohtuda ja see toimub objektil ja tööpäeva sees.

Mina olin peaaegu iga päev seal.

Kas sul on häid tuttavaid ehitusfirmasid või tuttavaid, kes on endale ehitanud ja oskavad soovitada.

Kui sul aega pole ja sa hakkad palkama suvalisi kõige odavamaid ehitajaid, siis ei tule arvatavasti sellest head nahka. Siis tasub ikka võtmed kätte teenus tellida ja palgata hea järelevalve, aga ikkagi peab võimalusel tihti käima kontrollimas ja võimalusel töö ajal. Siis ehitajad on vaimselt valmis, et võid iga hetk sinna tulla.

Rein: Meil kõigil on üks päev 24h. Kui tegeled ise projektijuhtimisega või ka ehitamisega mingil määral, siis võetakse see aeg hobide ja pere arvelt. Kes ei ole valmis sealt ohverdama, see peaks leidma võimaluse osta terviklahendus. Sama soovitaks teha neil, kellel ehitusega üldse mingit kokkupuudet pole varem olnud. Mingi piirini saab ju ennast jooksvalt harida, aga midagi läheb ikka viltu. Eks ka ehitajad tajuvad seda, kui tellija väga nõrk on.

4. Kui saaksid otsast peale maja ehitada, siis mida teeksid teisiti, kui üldse teeksid?

Arvo: Lähima 10 aasta jooksul ei taha väga sellele mõelda 🙂 Aga kui peaksin, siis kaaluksin tõsiselt elementmaja ehitust eelnevalt projekteeritud lahenduse peal, kus suur osa tööst saab tehases tehtud ja maja saaks püsti kiiremini. Lisaks kehtib maja ehituse puhul, nagu eluski, lihtne põhimõte, et planeerimine on kõige alus, sest see kulu, mis läheb projekteerimisele on tühine võrreldes hilisema ehituse ja võimaliku lisakuluga, mis on tingitud valest planeerimisest. Mida rohkem eriprojekte ja mida detailsemad, seda parem. Vähem vaidlemist töövõtjatega ja hilisem suurem rahulolu tulemusega.

Eero: Ma teeks kõik teistmoodi! Aga see ei ole ehituskvaliteedi pärast! Hiljem olen lihtsalt mõistnud, et oleks projekteerima pidanud teistmoodi.

Materjalid, mida ise tahtsin kastutada, nüüd kasutaks teisi. Ruumi lahendused jne.

Korraliku plaatija palkaks! See oli minu ainuke komistuskivi kogu ehituse juures, ma lihtsalt tahtsin, et saaks juba valmis ja seega leppisin halvema kvaliteediga. Sina juhtisid algusest peale sellele tähelepanu.

Rein: Minu puhul kestis intensiivne ehitusprotsess vaid pool aastat. Järgmine kord teeksin samamoodi ilmselt. Kui peaksin nullist alustama, leiaksin võimaluse enda osalust oluliselt vähendada.

Kokkuvõte

Kokkuvõtteks võib öelda, et omal käel projektijuhtiumisega ollakse rahul. Eelkõige rahalise võidu osas ning kõik kinnitavad, et kontroll on suurem ja kvaliteet parem. Miinuseks on suur ajakulu, mis tuleb millegi arvelt leida. Samas, kui omal käel ehitust juhtides on kokkuhoid ca 15% ja maja ehitus võtab aasta aega, siis 180 000-eurose maja peaks omal käel saama 27 000,- soodsamalt. Kui see kuude peale ära jagada, siis tuleb kuutasuks (projektijuhtimise tasuks) 2250,-. Ei ole väike number. Selle summa eest kannataks isegi põhitöölt ära tulla. Muidugi ei kujuta ette, mida pank arvaks töölt ära tulemisest, või siis tööandja? Ilmselt mitte eriti hästi.

Kuna tegin nendele ka omanikujärelevalvet, siis võin kinnitada, et üks põhjus, miks nad nii hästi töödega hakkama said, on kindlasti juhiomaduste olemasolu. Nad kõik oskasid asju organiseerida ja ette mõelda ning mitte ükski neist ei olnud nn siidinäpp. Juhiomaduste olemasolu on omal käel ehitustööde juhtimisel määrava tähtsusega. Eriti oluline on oskus kahe töövõtja töö koordineerimisel nii, et on selge, kus üks lõpetab ja teine alustab.

Kui sa tunned, et sul on piisavalt aega ja tahtmist end ehitusega kurssi viia, siis miks mitte proovida. Panen kirja mõned väited, millega peaksid ausalt nõustuma. Kui tuleb mõni “ei”, siis pole mõtet edasi minna.

Sul on vaba aega.

Sa tead, kuidas hinnapakkumisi küsida ja oskad pakkumisi võrrelda.

Sa oskad kaubelda. Nii ehitajatega kui ka materjali müüjatega on vaja hinna üle kaubelda. Ilma kauplemata kookuhoidu ei saa.

Sul on selge või oled valmis omale selgeks tegema ehitustööde järjekorra. See on vajalik selleks, et erinevate töövõtjate töid planeerida. Nt enne betoonivalu peavad olema tehtud põrandasisesed kütte ja torutööd. Sinu ülesanne on tööd planeerida nii, et need valmiksid tähtaegselt ja kvaliteetselt ning nii, et betoonimehe objektile jõudes on tal töö tegemiseks front vaba. Seda on vaja ette planeerida, sest head kvaliteeti pakkuvad tegijad ei tule kohale homme. Kõigil on järjekorrad.

Sa oled valmis kulutama projekteerimisele ja nõustamisele keskmisest rohkem. Sa võid olla hea juht, aga kui sa ehitusest suurt ei tea ja asjatundjaid ei kaasa, siis ilmselt ei tea sa, mida ehitajalt küsida ja ehitaja ei tea, mida pakkuda. Sellisel juhul saad alles hiljem teada, mille sa siis teha lasksid ja alles siis hinnata, kas oli hea või halb otsus. Hea ja läbimõeldud projekt on omal käel ehituse juhtimise juures suureks abiks.

Sa saad aru, et ehitusvõõra inimesena vajad sa omale head omanikujärelevalve tegijat. Lisaks tööde kontrollimisele on ta võimeline sind abistama ja nõu andma ehitusküsimustes. Siin ei ole koht, kus palgata soodsat teenust (või ainult nime paberil) pakkuv järelevalve, kes reaalselt objektiga kursis ei ole.

Selline ilma lisasoojustuseta vundament jääb järelevalve olemasolul sündimata

Sa oled valmis “kooliraha” maksma. Ka kõige parematel juhtub. Kooliraha kulub kindlasti.

Sa saad aru, et planeeritud eelarve läheb alati suuremaks. Siin on lihtne põhjus. Nimelt on eelarves kirjas kõik tööd, mis on vajalikud lõpptulemuse saavutamiseks. Selleks, et see nimekiri saaks odavamaks minna, on vaja kas töö või materjalide pealt kokku hakata hoidma. Kogu tööd ei saa tegemata jätta. Võtame näiteks plaatimise. Sa oled ilmselt arvestanud omale plaadid, mida sa omale lubada saad. Võid minna poodi ja leida soodushinnaga natuke soodsamad plaadid ja saada mõne euro suuruse kokkuhoiu. Samas oled unustanud raha arvestada kallima porte peale või on plaatide ülekulu liiga suur. Ehk siis need väikesed säästud kipuvad reaalsuses ära kaduma. Pigem lähevad kulud suuremaks, sest maja ehitad sa endale ja tahad ikka paremat, kvaliteetsemat, ilusamat. Arvad, et ostad natuke kallimad plaadid ja hoiad hiljem mujalt kokku. Seda ei juhtu. Viimistluse faasis eratellija tavaliselt kokku ei hoia. Väga tavaline on olukord, kus minnakse ehituspoodi ja kulutatakse suur summa ära mingisuguste pisividinate peale ja õhtul eelarvet kohendades selgub, et seda kulu ei olegi mitte kuskilt maha võtta. Tahes tahtmata on sellised mitte kuskile kuuluvad kulud vaja kanda. Inimene ei ole arvuti, et suudaks absoluutselt kõiki pisidetaile juba eelarves ette näha. Nii see eelarve muudkui paisub ja paisub. Selleks peab valmis olema.

Head omal käel ehituse juhtimist!

Post a Comment

Your email is never published nor shared. Required fields are marked *